房协孙宏志：无声处有惊雷 我国房地产调控正发生重大变革

　　编者按：2013年，毫无疑问，是中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象，然而，在同质化、泡沫化的重压之下，缺少积累的中国商业地产注定还有很长的路要走。

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　　(赢商网重庆站报道)一方面，“2013年商业地产全面发力，各种类型的商业地产在各个区域大干快上。商圈数量、商业用房建筑体量、建筑设计、业态和品牌水平上，都迅猛提升。”

　　另一方面，“相应的专业人才匮乏、同质化竞争、区域性规划缺陷、配套不同步、泡沫隐忧等等问题随之出现。此外，电商进一步崛起，与实体商业竞争更加激烈，电商纳税问题开始凸显。”

　　重庆市房地产业协会商业地产专业委员会秘书长孙宏志在接受记者采访时对重庆商业地产发展现状和出现的问题提出了上述观点。作为研究重庆商业地产的业内人士，孙宏志用更加理性的角度看待了商业地产发展中的问题，并在采访中对相关政府工作提出了一些建设性意见。

重庆市房地产业协会商业地产专业委员会秘书长孙宏志

　　直面“同质化”

　　两害相权取其轻 多样化的同质化比集中性同质化好

　　“购物中心的同质化越来越明显和严重，这是个大问题。除了零售业态的同质化，餐饮、娱乐等业态的同质化也日渐明显。”面对购物中心同质化的问题，他认为“两害相权取其轻，多样化的同质化总比集中性同质化好”，而要实现多样化就需要政府层面、专业机构、项目层面等共同努力。

　　购物中心同质化并不是一个新的命题，从这个问题引发了商业地产行业许多新的问题和讨论。对于如何解决同质化竞争的问题，孙宏志说道：“要解决同质化竞争问题，首先要从政府层面做好商业地产的全局性和区域性的总量规划和结构规划，避免全局性或者区域性的总量性或结构性严重供过于求，导致恶性竞争。”他表示，如果政府层面能够把上述规划问题解决好，项目层面的同质化竞争问题就会减少很多。

　　除了政府规划方面的问题，他认为政府方面缺乏商业地产的专门管理机构和管理机制也是重要的原因。“长期简政放权，发展过程中出现了很多新情况、新问题，却没有及时建立相应的新机构和机制来管理，以至于现在有些方面的政府机构事多人少，很多事情顾不上来，行业协会——特别是专委会——又由于种种原因受到不合理制约，徒有虚名，这也是个大问题。”

　　此外，他提出，项目层面也应该要有所作为，“充分考虑本区消费特点、结合这些特点完善业态和品牌种类，是项目层面实现差异性的最科学最有效办法”。

　　认识电商平台

　　电商平台并不是电商的专利 开发商也可以做电商

　　不管是将电商看做为一个商业平台、一种商业趋势，都无法否认电商对实体商业已经带来了或多或少的影响。孙宏志认为，电商是一种重要的商业平台，与开发商开发的实体商业既有竞争也有融合。

　　电商是一种重要的商业平台，但却不是仅仅针对电商开放的平台。“电商平台不是电商的专利，商业巨头的苏宁可以发展电商，商业地产巨头万达也可以发展电商，其他商业地产开发商也可以投资和经营电商。”因此，他认为电商一方面可能对商业地产开发商造成很大冲击，一方面又可能给开发商带来新的动力和机遇。

　　对购物中心推行的“O2O”营销模式，他提到“这种模式是对新兴电商模式的利用，是商业地产与网络时代更好结合的尝试，总体上是好事。各购物中心、商店能把电商功能发挥到什么境界，要根据各自的具体情况抉择。”

　　电商只是一种产品和渠道的消费，有时不能让消费者非常切实地了解所消费商品、服务的满意程度，也无法产生较好的休闲娱乐参与性。而与电商不同的“体验式商业”则有多方面的效用，不仅能满足消费者的诸多需求，同时还能提升购物中心的人气和商气。不过，他强调体验式商业要切合商场定位和项目的主流消费群体。“如果主力消费半径的消费力不够，就需要通过加大营销力度、改善营销方法等方式来扩大消费半径，提升消费力，或者及时调整项目。”

　　解读三中全会

　　无声之处有惊雷 我国房地产调控正在发生重大变革

　　新一届中央政府的房地产政策，其实“于无声处有惊雷”。

　　从这两年出台的房地产政策来看，都是指向住宅市场的调控，也正是这一种趋势促使商业地产迅速升温。三中全会过后，诸多业内人士都称赞说三中全会未再提房产调控是一大进步。不过，孙宏志却因长期关注政策而别有见解。

　　“很多人以为现在没有房地产调控了，特别是商业地产，但足够专业的人士不会这样看问题。三中全会未直接强调房产调控，只是表明我国房地产调控政策理论和方式方法正在发生重大变革。”他认为，“新一届中央政府的房产调控政策，更注重长效机制，改革更深彻了，已经和将要出台的一系列政策举措，势必对整个房地产业和经济社会产生深远影响，包括商业地产。”他举例说，“三中全会决议特别重申了市场基本配置原则，商业性质的地产以市场调节为主，政府直接干预仍然不会像以前那么频繁，但政府不可能过多地为企业和投资者商业行为性质的投资决策失误买单了，各方必须更加重视投资风险。”

　　他提出，农地流转、金融改革等都将对整个楼市产生深远影响，包括影响商业地产供求，而刚出台的城镇化规划，对商业地产行业的影响将更加直接和强烈。

　　另外，孙宏志表示“各级政策面明显对商业地产可持续发展缺乏应有的前瞻性监测和指导”，不少专业人士对此感到担忧。他提到，目前商业地产存在着政策面连基本的监测、调控机制都缺乏;投资者、开发商各自为战;有些政府部门甚至直接参与炒作;某些城市已经出现明显的供过于求问题，潜在着大面积烂尾风险和呆坏账隐忧。不过，他说：“这涉及到更深层次的体制机制问题，如土地财政问题、部门政绩和利益问题等，解决起来需要大智慧和前瞻性。”

　　“业界精英纵论行业趋势”重庆篇

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　　记者手记：

　　作为重庆市房地产业协会商业地产专业委员会的秘书长，孙主任正面评价了重庆目前商业地产发展的情况，对电商与实体商业的互动发展表示审慎乐观，同时也指出了政府、开发商在应对一些问题时存在的不足和隐忧。与其他采访对象不同，他从政府规划、行业潜规则、体制不完善等更为宏观的方面谈了商业地产领域的若干敏感话题。对于大多数业内人士努力回避的三中全会与商业地产的影响这一前沿问题，他也直言不讳的阐述了个人观点。