西西弗金伟竹：社区型购物中心是突破点？我持谨慎态度

编者按：2013年，毫无疑问，是中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象，然而，在同质化、泡沫化的重压之下，缺少积累的中国商业地产注定还有很长的路要走。

行业翘楚对未来的思索，是行业创新和前行的动力，作为中国商业地产第一门户，赢商网推出“业界精英纵论行业趋势”年度策划，聚行业精英，引百家争鸣，共同把脉2014年中国商业地产发展趋势。

　　“商家和开发商应该打破传统的甲方、乙方的界限，摆脱单纯的租金模式，在资源共享的前提下、采用复合的合作关系来实现双方的共赢。”

　　——西西弗文化传播有限公司董事长金伟竹

　　(赢商网重庆站)在购物中心纷纷强调增强体验性业态、提升顾客体验感的潮流中，书店作为一种休闲业态成为购物中心招商时的“香饽饽”。西西弗书店，在西南市场扎根之后逐步走向深圳，作为书店的董事长，金伟竹与不少开发商打上交道并成为商业地产的参与者。

　　作为品牌商家，金伟竹与开发商看问题的角度是不同的，他用“片面”来形容商业地产的发展现状，用“肤浅”来形容开发商对体验性的认识。金伟竹认为，尽管大多数地产开发商因为各种原因开始涉足商业，但是，目前诸多的开发商是在做“地产商业”而不是在做“商业地产”，对他们来说商业只是地产的配套。

　　过热

　　过热是商业地产最大的问题 但重庆市场并未饱和

　　“同质化、差异化、体验性等与国内商业地产发展有关的话题其实归根结底就是一个话题——商业地产过热，所以要说2013年商业地产的问题，也就是国内的商业地产过热。”

　　在金伟竹看来，开发商一窝蜂的涌入商业地产领域，将商业地产炒热了，“但是这种热并不是指商业地产的总量饱和，只是由于开发商的浮躁，让商业地产进入了一个误区，很多开发商一味求大求快求全，才出现了那么多经营不好的商业项目。”

　　谈到重庆的商业地产，他提到，重庆商业地产起步比较晚，不仅是与上海、北京等城市存在差距，与兄弟城市成都也有一定距离。“但是，这一两年重庆商业地产发展的速度很快，出现了不少好的项目和不少值得期待的项目”。

　　“2013年里，万象城、中渝等项目的出现，以其一些新兴商圈的成型，打破了五大商圈的局面，也打破了龙湖、协信在商业地产领域的龙头地位，目前，重庆市场并未饱和，也未形成恶性竞争。”金伟竹的话语里表现出对重庆市场的期待。

　　洗牌

　　加速商业地产洗牌 电商将与实体零售“共分市场”

　　同样是电商，有人迎头赶上，有人避之不及，有人摇摆不定。

　　在金伟竹看来，电商的崛起不过是加速商业地产“洗牌”，电商和实体店都不会走向“毁灭”。“我觉得很多人对电商反映过于敏感，过度强调了电商对实体店的冲击，这也侧面表现出实体零售自身的脆弱。”

　　金伟竹表示，未来电商与实体零售将“共分市场”，但是电商与实体零售会如何分目前不好说。实体零售该如何应对电商的冲击，他也给出了自己的看法。

　　“商家和开发商应该打破传统的甲方、乙方的界限，摆脱单纯的租金模式，在资源共享的前提下、采用复合的合作关系来实现双方的共赢。”金伟竹说，“开发商要应对电商冲击，就要从服务、专业性、细致分工等方面着手来实现差异化。”

　　同质化严重，购物中心难找突破点。

　　“现在大家都在谈同质化，个人认为，同质化并不要紧，因为人的需求本来就是有限的，购物中心不可能自己创造出来一种需求，因此，其实重要的是在商品、运营、服务、互动等方面着眼，而不是一味的在品牌引入上纠结。”金伟竹如此说道。

　　谨慎

　　“社区型购物中心是新的突破点?我持谨慎态度”

　　都说社区购物中心是商业地产下一座待开发的金矿，但金伟竹却并不赞同。

　　他认为，目前市场对社区型购物中心的定位模糊，开发商的定位也不明确。“对于大多数开发商来说，社区型购物中心目前还只是一个概念性的东西，很多开发商单纯了说要做社区型购物中心，但是对自己的客户群体和辐射范围都没有很清楚的认识。而且，在大多数在营业状态的社区型购物中心里，基本上只有餐饮、超市是活的，其他零售业态营业并不好。”

　　众所周知，在购物中心里，餐饮、娱乐等属于配套型业态，超市尽管是主力店但租金贡献率十分有限。

　　“可以看到，目前，社区型购物中心经营的比较好的业态都是基础性业态，主要满足的是消费者日常生活基本需求，但是很多消费者在购买服装等产品时还是会选择去更加成熟的购物中心里”，金伟竹说，“零售才是真正有租金贡献的业态，餐饮、娱乐业态经营的再好，坪效有限、租金贡献率低，对开发商来说都作用有限。”因此，他表示，对于社区型购物中心会成为商业地产的新的突破点的观点，“持谨慎态度”。

　　此外，他提到，与儿童有关的包括娱乐、教育的业态很适合社区型购物中心。

　　2014年

　　关注华润万象城开业和解放碑商圈调整

　　“很多开发商都已经是箭在弦上了，因此，2014年到2016年重庆商业地产整体都会呈现出向好的局面。”提到2014年的重庆商业地产，金伟竹说华润万象城和解放碑商圈的调整是他最关注的焦点。

　　华润万象城的体量和品牌影响力都有目共睹，加上目前招商情况很好，金伟竹表示对这个项目的十分看好，万象城的开业会成为是2014年重庆商业地产领域的重大事件之一。

　　而对于解放碑商圈，他更多的则是担忧。“随着其他几大商圈的崛起，解放碑商圈出现了很多问题，由于高端卖场和低端商业共存，该商圈两极化现象严重，加上出现了断档的尴尬局面，解放碑商圈应该扎到更好的定位，让商圈本身的业态更加丰富。”

　　对于NOVO百货国贸店关店，作为入驻商家金伟竹也表达了自己的三点看法：一是NOVO百货选址有问题，国贸店处于步行街末端，人气不够;二是重庆市场对潮流店的需求有限，NOVO百货的业态应该更丰富;三是NOVO百货还是更适合作为主力店入驻购物中心，不合适开大型的独立卖场。

　　“业界精英纵论行业趋势”重庆篇：

　　 新天地罗耀祥：社区型购物中心 从“变化”过渡到“优化”

　　 双远董渝焱：偶发性消费占比达60% 这才是真正的机会

　　协信杜国疆：O2O是一种流行趋势 但不是可持久的消费模式

　　房协孙宏志：无声处有惊雷 我国房地产调控正发生重大变革

　　记者手记：

　　采访当天，记者下午一点半左右到达西西弗文化传播的办公室，金董正在吃午饭。本来想让他吃完饭再进行采访，但他坚持边吃饭边回答问题，他说年底有很多事情要忙。作为品牌商家，金伟竹是商业地产行业的“参与者”，同时也是“旁观者”。因为接触的项目和开发商高管很多，他对商业地产行业的了解深刻而独到;作为品牌商家，他从理性的角度聊了与商业地产相关的诸多话题。