双远董渝焱：偶发性消费占比达60% 这才是真正的机会

编者按：2013年，毫无疑问，是中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象，然而，在同质化、泡沫化的重压之下，缺少积累的中国商业地产注定还有很长的路要走。

行业翘楚对未来的思索，是行业创新和前行的动力，作为中国商业地产第一门户，赢商网推出“业界精英纵论行业趋势”年度策划，聚行业精英，引百家争鸣，共同把脉2014年中国商业地产发展趋势。

　　(赢商网重庆站报道)“2013年的商业地产十分热闹，涉足商业地产的开发商越来越多，不管是之前做过的，还是没做过的企业都进来了。”重庆双远实业(集团)有限公司商运总经理董渝焱说这是2013年中国商业地产显而易见的变化。

　　“按照目前的状况2014年的商业地产领域肯定会很红火，体验型消费对市场的贡献会表现的更明显，但是，这并不意味着所有的开发商都会一帆风顺。”对于2014年的中国商业地产发展董渝焱如此说到。

　　董渝焱说，他只是中国商业地产领域普通的一员。但是，毫无疑问，正是这些地产人造就了中国商业地产的“万象图”。

重庆双远实业(集团)有限公司商运总经理董渝焱

　　商业地产越来越盲目 谁在背后“作祟”?

　　2013年的中国商业地产，出现了两种声音：“唱好”和“唱衰”。在李嘉诚多次抛售内地物业之后，出现了部分业内人士的“唱衰”现象;但纵观全年，“唱好”的呼声可谓是此起彼伏。“越来越多的开发商涉足到商业地产领域，可以说2013年的商业地产还是表现出繁荣的一面”，董渝焱这样表示。

　　董渝焱说，2013年商业地产的变化有三点：一是涉足商业的开发商越来越多，除了之前不做商业地产的开发商之外，还有不少之前并不做地产开发的企业加入，比如哇哈哈、力帆;二是政府在对土地进行规划时，对商业部分的指标要求越来越大;三是随着商业体量的迅速增加，品牌呈现供小于求的趋势，商家对项目选择更加挑剔。

　　但是，国内商业地产繁荣的背后，重庆商业地产领域也隐藏着诸多的问题。

　　此前有数据统计，到2016年重庆商业体量将再翻一番，未来三年将商业放量与目前重庆商业总体量相等。巨大的商业放量，加上重庆出现了不少百万方超级大盘，2013年的重庆商业地产，走的似乎有点急。

　　“重庆商业地产的开发在2013年表现的有些盲目”，他解释到，“政府规划新商圈数量多、商业体量庞大，对重庆整个市场的估计过于乐观;重庆消费者的可支配收入与一线城市相比差距很大，但最近重庆高端商业项目涌现出的比较多;重庆消费者的消费习惯依旧偏重居家型消费，超前的消费意识还没有形成。”

　　这是适者生存的行业 开发商只能各显神通

　　商业地产是潜力无限的领域，同样也“危机四伏”。董渝焱说，“商业地产是一个适者生存的行业，想要在这个领域里做大，开发商需要更显神通”。

　　2013年，电商以迅猛的发展吸引着业内认识的关注，有人说，“这是零售业乃至商业地产的冬天”;此外，商业项目越来越多，购物中心同质化现象严重，购物中心的竞争压力日益激烈。所以，商业地产这条“康庄大道”变成了“独木桥”吗?

　　“其实可以看到，这两年涌现了很多特色明显的购物中心，比如上海的K11，就是一个很好的例子。这说明购物中心其实是有很多可以挖掘的潜力的，人文、艺术、生态，只要能作出特色就能实现差异化竞争。”

　　董渝焱说到，“从硬性指标看，建筑、景观、动线、物业配置、商业导视、车库标准乃至卫生间的设置，都非常重要;从软性指标看，客服服务、体验型氛围、品牌组合、消费者参与度和忠诚度的培养都是未来购物中心需要非常关注的部分”。

　　在中国商业地产并不成熟的大环境下，购物中心想要突围其实并不算难。“一个商圈的成熟需要至少十年时间的培养，一个商业项目的成熟也需要三年以上，在运营过程中很多东西是可以不断调整的，但是这需要一个可以用来发挥的空间，也就是，你的建筑设计和你的项目定位必须尽可能的更具前瞻性。”

　　60%左右的偶发性消费与40%左右的目的性消费

　　“电商的发展确实给实体商业带来了一定的冲击，但是，这种冲击并不会是致命的。”他表示，电商与实体商业会从激烈竞争最终形成“互惠互利”的模式。

　　“我们之前做过调查，统计出来的数据表示，消费者的消费中有60%属于偶发性消费，也就是冲动消费，而目的性消费之占到40%。因此，对于购物中心而言，这60%的偶发性消费是很有挖掘点的，商场如果可以提供更好的商品、更好的服务、更好的体验，让顾客产生这种偶发性消费是很容易的事情。”

　　此外，董渝焱强调，没有商家愿意做购物中心的“小白鼠”，开发商在前期招商和后期运营中，都应该考虑这个问题，避免出现开发商运营难、商家不赚钱与消费者不买单的“三方尴尬”的局面。

　　理性开发寻求供需平衡 购物中心多样性将更丰富

　　“与房地产本身的支柱性产业不一样，商业地产应该算是服务性行业，一方面能够满足居民的日常消费需求，另一方面能够解决不少人的就业问题。”董渝焱这样定位他从事的商业地产行业。

　　“但是，开发商应该更加理性，寻求供给与需求的平衡点。”

　　对于未来的商业地产，他表示，在购物中心同质化现象严重、商业放量急剧增长的情况之下，为了寻求差异化竞争，购物中心的多样性将更加丰富。但他强调，购物中心的多样化不会在短时间内实现，而且在这个过程中难免会有部分项目被淘汰，因此，同一区域的商业项目应该避免恶性竞争，在将“蛋糕做大”的前提下来进行利益分割。

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　　记者手记：

　　董渝焱在回答记者问题时条理十分清新，表现了个人非常强的逻辑能力。与此同时，他的谈话又表现的随意、犀利、幽默。他说自己算不上商业地产的“翘楚”，他提醒记者谈到的敏感性话题不能出现在文章中，他说自己不过是商业地产领域的普通的角色。但是，重庆商业地产正蓬勃发展，其实更需要真正了解重庆商业地产的行业人来道破这一行业的不足和缺陷，这也是赢商网致力实现的“商业推动地产”目标。