新天地罗耀祥：社区型购物中心 从“变化”过渡到“优化”

　　编者按：2013年，毫无疑问，是中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象，然而，在同质化、泡沫化的重压之下，缺少积累的中国商业地产注定还有很长的路要走。

　　行业翘楚对未来的思索，是行业创新和前行的动力，作为中国商业地产第一门户，赢商网推出“业界精英纵论行业趋势”年度策划，聚行业精英，引百家争鸣，共同把脉2014年中国商业地产发展趋势。

　　(赢商网重庆站讯)重庆，1997年直辖。同年，重庆第一个购物中心“大都会广场”在解放碑开业，成为重庆商业地产重要的节点。

　　龙湖，2003年推出第一个“天街系”产品——龙湖北城天街。十年之后，北城天街业已成为重庆商业地产领域的标杆项目。

　　“对重庆商业地产领域来说，2013年最大的变化就是随着协信星光时代广场等项目越做越好，逐渐改变了龙湖在重庆独大的局面。”新天地商业管理有限公司副总经理罗耀祥在接受赢商网记者专访以这样一句话打开话匣。

新天地商业管理有限公司副总经理罗耀祥 

　　增加餐饮、服务、娱乐等业态，要“理性”

　　2013年，在购物中心同质化日益明显的趋势里，开发商纷纷加大餐饮、休闲娱乐、儿童等业态的比例，零售业态占比一再压缩。

　　罗耀祥坦言，餐饮业态成为2013年里购物中心里最受欢迎的业态，由于人气旺盛，诸多购物中心确实有意识的增加了餐饮比例。“但不管是餐饮业态，还是其他休闲业态，在对这一类业态的引进上开发商们都应该更加理性。”

　　在购物中心里，餐饮、娱乐业态通常都需要比较大的面积，但是这一类业态都对开发商而言都存在一个问题：租金贡献率低。

　　“从今年的市场的反馈来看，购物中心里餐饮、娱乐、休闲等业态对人气的吸附力确实很可观，但是，我们也可以看到，很多购物中心里只有餐饮人气旺，真正租金贡献率高的零售业态表现并不理想，因此，对开发商而言，并没有真正得到较高的租金回报率。”

　　罗耀祥谈到，餐饮业态对排烟、空调、排风等设备的要求很高，因此与其他业态相比，需要更高的成本，“高成本、低回报”是餐饮业态的典型特点。

　　对于购物中心增加餐饮、娱乐等业态的情况，他提出了自己的建议，商圈型购物中心主要是对外消费，这类购物中心应该更重视零售业态，餐饮比例应该小于零售比例；但是对于主打休闲的购物中心而言，可以适当的增加餐饮业态的比例。

　　应对电商，应在品牌和服务上下更多功夫

　　有人说，电商是一头猛虎。

　　2013年国内商业地产领域内，“电商”是一个重要的话题。天猫凭借“双十一”，一天之内成交金额高达350亿元，可谓是再创新高。然而，当马云放言电商能拯救中国房价，却遭到任志强调侃，“300亿也就是几块地钱”。

　　那么，究竟电商与商业地产有着怎么的微妙关系？

　　罗耀祥说，不得不承认，电商的发展十分迅速，且已经对实力零售产生了一定的冲击，但他强调，“这种冲击并不是致命的”。

　　“确实有部分品牌在2013年存在开店压缩的情况，但是并不意味着这些企业在2013年停止了扩张。电商对实体店确实有冲击，但也应该明白，其实双方都在变化，电商的存在让实体店走上了演变与优化的道路，这并不是坏事。”

　　电商，凭借价格优势一路走高。

　　罗耀祥说，价格优势是目前实体店没有办法超过电商的，但是，“消费者一定是需要体验的”，而电商无法满足。“宅男宅女毕竟是少数人，绝大多数的消费者都不会满足电商提供的单纯的商品交易。”

　　“因此，开发商们应该在品牌引起和服务细化上下功夫。业态只有这么几种，但品牌是可以选择的，服务也是可以提升的，通过挖掘品牌和服务上的可能性，可以有效的实现购物中心的差异化竞争。”他举了个简单的例子，“同样是餐饮，别人是中餐，你是泰国菜、韩国菜，这就不一样，但是如何让这种不一样变成盈利点，这需要开发商多动脑筋”。

　　社区型购物中心，从“变化”到“优化”

　　社区购物中心被誉为是商业地产下一座待开发的“金矿”。

　　龙湖晶郦馆，算得上是重庆市场内比较典型、经营还不错社区型购物中心，除此之外，尽管协信、东原等开发商也在尝试涉足社区型购物中心，但目前的成绩并没有很让人满意。

　　社区型购物中心，面积通常在5万方以内，早期表现为社区超市、社区百货。

　　“比较早的时候，在一些人口比较多的社区会有大型超市入驻，这应该算是社区购物中心的雏形，后来，开始引入餐饮业态、娱乐业态，形成了现在理解的社区购物中心。”

　　罗耀祥提到，社区购物中心出现在非传统的商圈内，针对的消费群体也是项目周边1—2公里范围内的居住人群和办公人群，“人均消费不会很高，因此，社区购物中心应该以满足人们日常消费为原则，以中低档消费的业态为主”。

　　除了大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务，社区型购物中心的业态组合应该优化，罗耀祥建议，可以考虑引入小型的电影院、KTV等娱乐业态。

　　展望2014年：非成熟商圈将逐渐成型

　　站在2013年的年末，除了回顾这一年商业地产领域的变化，对2014年的预测和期望也是非常重要的一件事，因此，在专访的最后，记者问了他“对2014年中国商业地产有何预测和期望”。

　　他表示，国内这个区域不同城市出现的情况不尽相同，不能一概而论。对于重庆，他提出了两点看法：一是非成熟商圈将逐渐成型，二是传统商圈的增长会变缓。

　　“非成熟商圈成型会分流现有的消费群体，但是，这部分商圈的租金增长肯定是缓慢的。与此同时，由于诸多新商圈的兴起，对传统商圈的发展也会产生一定的影响，传统商圈的经济增长会放缓，但是，在短期内，并不会出现比较明显波动。”

　　业界精英纵论行业趋势”重庆篇：

　　双远董渝焱：偶发性消费占比达60% 这才是真正的机会

　　西西弗金伟竹：社区型购物中心是突破点？我持谨慎态度

　　协信杜国疆：O2O是一种流行趋势 但不是可持久的消费模式

　　记者手记：

　　这并不是记者第一次与罗总见面，此前，记者就重庆天地项目对其进行了专访。相比之下，这一次专访谈的话题更加宽泛、也更加有深度，从2013年国内商业地产的变化一直谈到对2014年商业地产的预测和期望，从电商对实体店的冲击谈到社区型购物中心的未来，他从一个从业多年的业内人士的角度分析了这些问题，如他所言，“商业地产过于复杂，我的观点并不一定准确，仅是我个人的看法而已”。