茂业成都九眼桥商业项目“黄了” 试水商改住可行？

　　经过近20年的周折，茂业国际位于成都一环附近的项目或许将迎来面世的一刻。

　　2月18日，茂业商业股份有限公司公告披露，公司拟与成都国土局签署《国有建设用地使用权土地使用条件变更协议》，将成都九眼桥项目商业用地调整为“零售商业兼容二类住宅用地、零售商业用地”，合计补缴土地款1.27亿元。

　　市场人士指，目前相关部门尚未正式披露茂业九眼桥项目调规获批的消息。不过，在四川省政府多次强调“商改住”调控的语境下，这个项目仍具有代表意义。

　　成都九眼桥历史悠久，如今聚集于周边的“酒吧一条街”已成为这座城市夜文化的标志。自茂业收购成商集团以来，位于九眼桥附近的商业项目便成为深圳商人黄茂如垂涎的资产之一。资料显示，茂业曾计划将该项目打造为购物、娱乐、休闲的城市综合体“茂业天地”。

　　而受限于近年来商业地产低迷，茂业商业的经营数据显示，过去三年其在成都地区的零售业务收入面临下降压力。在此情况下，“商改住”政策成为房企缓解商业地产市场供应高企、寻求高利润的避风港。

　　就九眼桥项目相关情况，观点地产新媒体致电茂业相关负责人，截至发稿止并未收到回复。不过据了解，如果调规获批，该商业项目预计获得最高2.16万平方米的住宅建筑体量。按照茂业此前的项目方案，该部分面积或打造成豪宅产品。

　　商改住利润账本

　　资料显示，茂业九眼桥项目位于成都锦江区九眼桥宏济中路49号，共占地1.14万平方米（约17.12亩），用途为商业用地，其中自有用地占7870.60平方米。项目曾命名为“茂业天地”，后于2016年4月起改为“茂业豪园”。

　　成都统计局2016年7月初披露，茂业商业开发的成都茂业豪园项目计划总投资约6亿元（土地成本3.15亿元，开发成本2.27亿元，建设费用0.59亿元），建筑面积6万平方米，并计划2018年4月竣工。

　　在市场人士看来，茂业商业2017年最新披露的“商改住”计划，只是补充手续的一部分。据该公司2月18日公告，九眼桥项目的出让面积拟增加至9617.69平方米，土地用途由商业用地调整为零售商业兼容二类住宅用地、零售商业用地。本次合计应补缴土地出让款为1.27亿元。

　　具体而言，上述项目调整后，零售商业兼容二类住宅用地总容积率不大于4.5

　　（其中可兼容的住宅面积比例不大于计容建筑面积的50%）；零售商业用地总容积率不大于6.0。

　　对此，第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部负责人罗元均向观点地产新媒体表示，由于商业楼宇库存量较高，成都商业地产市场竞争十分激烈，一些传统的百货业态也面临调整的压力。“包括茂业在内，不少房企在经营上都遇到一定困难。”

　　数据显示，茂业商业前身成商集团主要在四川省经营百货门店，2014年、2015年及2016年上半年成都地区经营收入分别为11.11亿元、10.18亿元及10.02亿元；其中2016年上半年业绩上升主要得益于并购仁和人东店、光华店。

　　而去年期间，与茂业九眼桥项目同处盐市口商圈北京华联商厦宣布闭店，已由百货店转型为城市奥特莱斯。第一太平预计，2017年成都将有超过22个商业项目具备入市条件，对应新增体量达170万平方米，或会有更多零售商业转型。

　　“在商业地产过剩的情况下，诸如九眼桥项目等待开发商业用地进行性质调整，也是正常的去库存手段。”罗元均透露，除了茂业，目前在成都拥有大体量商业项目的房企，几乎都有“商改住”的打算。

　　对于房企而言，“商改住”不仅仅意味着缓解商业地产供应持续高企，还意味着这部分物业可以实现销售回款。因此在外界看来，茂业将九眼桥项目打造为豪宅，某种程度上也出于加快现金流动的考虑。

　　不愿具名的市场人士对观点地产新媒体表示，茂业九眼桥项目大概规划有4栋住宅，对外宣传以豪宅定位为主。“九眼桥靠近春熙路等传统商圈，拥有较稀缺的江景资源，加上周边竞品少，房企一般考虑打造豪宅。”

　　观点地产新媒体了解，目前九眼桥附近在售项目以阳光新业中心、万达瑞华中心等商业项目为主，写字楼均价在2万元/平方米上下；商住方面，较远处有阿玛尼公寓、九龙仓擎天半岛等项目，其中阿玛尼公寓最高报价达4万元/平方米。

　　九眼桥项目20载之变

　　虽然“商改住”的市场广阔，但业内人士对观点地产新媒体指，目前相关部门尚未正式披露茂业九眼桥项目调规获批的消息。

　　九眼桥项目的出让历史可追溯至1997年11月，茂业商业前身成商集团与成都国土局签署出让合同，从而获得该地块的土地使用权。

　　实际上，筹备九眼桥项目之初，成商集团便已经论证规划商住业态的可能性。观点地产新媒体获得的一份2007年项目可行性报告显示，成商集团认为成都商业物业市场总量供过于求，但区域商业布局尚存在较大的机会。

　　以九眼桥项目为例，项目周边原有商业形态主要为底商、灯具专业市场，大型综合购物中心几乎没有。同时项目区域内主要置业构成为公务人员、各大外企、私企等业主，消费能力高。

　　因此，九眼桥项目计划打造为购物、娱乐、休闲的城市综合体，产品市场定位则是“区域商业百货和白领居家公寓”，其中居住部分以小户型为主。项目强调快速开发、快速销售，通过开发建设形式将存量土地资产变为“优质商业资产和现金并取得最大利润空间”。

　　茂业曾公开表示，九眼桥项目是其在成都布局的重点之一，当时定位仍是百货店、酒店、写字楼及公寓。

　　而由于早期涉及拆迁及整合等工作，项目此后一直处于缓慢推进的状态。直至2012年7月底，上述项目才宣布全面完成拆迁工作，实现“三通一平”并进入前期相关流程。

　　随着成都商业地产形势愈发严峻，成商集团过去坚持的乐观态度也发生转变。实际上，观点地产新媒体了解到，自2014年以来，包括万科在内等房企均延迟开发新增地块中的商业部分，部分已开发项目甚至选择改造为医疗健康中心。

　　拐点发生在2016年3月，四川省政府常务会议审议通过，已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可经审批转型为商品住宅用地。4月，成商集团正式更名为“茂业商业”后不久，九眼桥项目的案名便由“茂业天地”悄然改为“茂业豪园”——这被视为商改住首个案例。

　　在规划方面，茂业九眼桥项目开始出现调整：相比于过去的纯商业业态，工地围挡上的广告显示项目将打造为四栋住宅为主，并定位为中心区的豪宅产品。至此，该项目已经历了将近20年周折。

　　市场人士对媒体指，成都的住宅市场去年起受热捧，九眼桥项目改变用途后或许可以实现更快的资金周转，从而为其百货门店等业务扩张缓解压力。尽管近年来商业地产遇困，但按照茂业商业此前的计划，百货“航母”仍是其未来的发展目标。