西南峰会高端对话：存量时代下商业地产共赢新思路

　　中国商业地产只用了10年时间就增加了5亿㎡的商业体量，在经历野蛮、粗放化发展后，国内购物中心迎来了大调整时期。存量时代下，商业地产如何做到开发商按奥恩个的及、品牌商、消费者三方共赢，将是业内人士亟需解决的难题。投资商、开发商、政府、运营商、零售商、消费者六角利益如何平衡?共创、共生、共荣、共享、共赢、彼此“增值”是关键。纠结又冲突的利益关系中创造统一的价值链，以项目本身角度出发，多方角度思考寻找利益的共享点。

　　下面进入大会 “高端对话”环节，本场高端对话主题为：存量时代下商业地产共赢新思路。主持嘉宾：中国商业地产研究院执行院长，重庆博众城市发展研究院副院长，重庆博正瑞信商业发展有限公司董事长陈文军先生以及我们的对话嘉宾，他们是：天府集团重庆公司总经理赵楠先生;北京汉博商业管理股份有限公司高级副总裁李亚明先生;广州市素型信息科技有限公司董事长兼总经理林学波先生;重庆海派实业集团股份有限公司董事陈智强先生;上海聚美欧洲城实业股份有限公司董事长兼总裁向进军先生;重慶精典文化傳播有限公司总经理兼精典书店创始人杨一先生; 重庆室内设计联合会联席会长夏雨中国设计创始人夏刚先生。掌声有请以上嘉宾上台!

　　陈文军：谢谢大家，接下来的环节我来跟我们业内的精英们一起做一个沟通，做一个共享。我们这个环节我想有三个部分组成，第一个就是每一位先生用一分钟的时间介绍一下自己，这个里面呢少做广告，我们先从天府集团重庆公司赵总开始。

　　赵楠：刚才其实已经介绍过了，再把自己介绍一下，我是赵楠，40岁，已婚，在天府重庆公司工作，非常高兴认识大家，希望今天晚上有更多的机会和大家进行交流。

　　李亚明：汉博是来自北京，今天到重庆非常高兴，我们作为中国商业管理公司上市的第一家公司，我们现在是以做都市综合体和商业为主，但是现在这几年通过上市和资本的引入，我们在保留传统端的服务的基础上，现在进行了品牌孵化。未来我们认为做好传统的商业的服务首先具备一个是专业，第二是内容，谢谢大家。

　　林学波：大家好，我是素型生活的创始人，目前来说我们是主要跟像阿里、京东全球最大的线上平台合作，打通线上线下同款同价的O2O的模式。

　　陈智强：我是福建人，然后我们海派健身是几个创始人都是福建人，但是福建人在重庆做海派健身，照顾我们西南的各位的身体健康，祝大家身体健康。海派健身我们在重庆也是蛮拼的，我们也做了很多的会员，现在开始我们现在还在努力的向前走，希望说我们很多合作机会，找我，谢谢大家。

　　向进军：谢谢大家，我是上海聚美欧洲城的董事长，我们公司是一家总部在上海的公司，我们实际上做甲方的事，做商业地产开发，我们也做乙方，也有自己的商业管理公司，我们还有丙方。目前我们有13个项目，做连锁城的欧洲管理中心，目前我们在重庆有两个项目，一个在杨家坪商圈的，这个项目是18年开业，另外一个项目是机场路，这个项目明年的年底开业。对于我们也是第一次进入重庆市场，希望今天有机会向重庆的各位前辈、同行向你们学习，谢谢。

　　杨一：大家好，我是精典书店的创始人杨一，一个一生都在读书、教书、卖书的书生或者说与书打交道的商人。几十年在书上从来没挣过钱，这是大家都知道的，知道我都是因为书知道我，挣钱的大家都不知道，所以我 是一个以副业养主业的人，今天在这里，我会把书店变成商业中心的一个很重要的元素，而且是商业化能够盈利的项目。

　　夏刚：大家好，我是夏雨中国的创始人夏刚，也是重庆室内设计联合会的会长，我经营一家甲级的室内设计研究院，有13个分院，我们在全国大概十年时间做了3000多家火锅店，然后呢刚刚大家做的大家都找的鹿总，还有一些在重庆开火锅的基本都是我们的战略性合作伙伴。以后大家在重庆吃火锅找到品牌连锁火锅店提我的名字基本都可以打折。

　　陈文军：谢谢，刚才他们做了自我介绍，听出来其实涵盖了我们商业地产的很多环节，很多产业链里面的一链，比如说做设计，做商业地产开发、运营的，还有很多开发商愿意见的，我们的商家代表。所以呢现在我们这个商业地产应该说到了今天这个时代以后，早期的这种靠轻松、靠资质这种比较容易的发财的时代已经过去，今天我们面对的时代更多是挑战。2016年即将过去，我相信我们在座的应该都有同感，这一年做了很多很多的努力，我们在座的七位先生，我相信在过去的一年中也做了很多很多努力，我想让大家跟我们一起做一个分享，就是这一年你遇到的最大的困难是什么，你是怎么在工作中把危机变成机遇的，我们从夏先生开始。

　　夏刚：最大的危机呢，在2016的时候，我们夏雨经历了建立以来12年以内的一个最大的签约潮，这些事情可能大家觉得我们的危机是来自于我们没有足够的人手做这个事，但是恰恰不是，因为签下来的这些项目，到8月份没有一个项目开工，没有一个项目动，开发商说你没钱。这个危机对我们来说显得有点大，因为在这一年每个人都在做自己的努力，每个企业都希望可以在生存下去。这种情况下我们如何应对，当企业有危机的时候，最好的手段就是我们找到新的利润增长点。所以呢我们找到了一个非常好的利润增长点，2015年3月21日总理提出了“大众创业、万众创新”，从此以后全中国的众创空间像雨后春笋一样铺满了中国大地，我们跟赛伯乐和猪八戒形成了战略合作，到现在为止我们做了猪八戒的22个产业园，做了赛伯乐的11个产业园，这部分对整个企业的团队运营起到了非常大的好处。我觉得总结两点，第一个16年大家多比较难，第二个，这个世界上永远不缺商机，只要我们找到新的商机，前景都是比较美丽的，谢谢大家!

　　陈文军：谢谢，整个产业有这样那样的问题，可能是开发商首先感觉到困难，接着因为开发商这个单减少，我们作为设计的就会感到困难，那么夏总和他团队包括我们整个设计方案的从业人员，我相信在这方面做了很多努力和坚持的，我们为他们加油鼓励一下，鼓个掌!接下来邀请杨一先生，我想跟杨一先生做一个简单的沟通，就是成品已经进入中国大陆了，我相信杨先生在现在的这个时候其实是在开始代表大陆或者说代表重庆开始进入书店文化，把书店做成是商业地产里面很重要的一个门店，这种支撑，这种思考，这种探索我认为是可喜的。但是毕竟有成品这样一个大的竞争者，那么杨总你应该遇到的困难比别人感觉压力可能更大，谈谈您这方面的体会。

　　杨一：我今天的主题是商业推动地产，那么其实就是大家可能都看到，我稍微多讲两句，就是把这个背景讲一下。就是商业在走到现在是一个十字路口，那么就是商业地产的十字路口，一个是过剩的商业地产出现，第二是电商的竞争，而且VR的时代，电商的技术和服务不断的提高的时候，我们面临更大的压力，这个时候商业地产靠什么驱动，这是所有人都在思考的问题。这个问题以2015年做一个点，从1990年这25年的时间是商业地产是完全失败，这个时候的商业只有一个主题，就是满足我们肉体被压抑了几十年的需求和饥饿，所有的商业都是满足这个东西，不管吃的用的穿的，这个时代我们肉体的饥饿基本满足了，在电商时代很容易就满足这些东西。那商业下一个时代是什么，我们到底应该怎么做，下一个环节，其实商业的主题是精神生活，只有精神生活才可能开启一个新的商业时代，但是大家可能想，精神生活跟商业怎么结合?怎么落地，其实大家看到一个现象，就是刚才主持人讲的成品，在这个时代走到商业时代的变革时代的前列，他们成为很引人注目的一个明星。原因就是因为书店是精神生活最基础的存在的一个空间。所以未来，最好的世界上的书店一定最多的是在中国，而且未来最好的商业形态也是在中国，我们不用去学。5月份我参加一个国际书店论坛，我们和所有的欧美论坛交流，我们发现中国一些书店已经是世界最好的书店。我们讲的精神生活的商业化，最好是中国，不是欧美，因为中国从春秋战国开始到现在，2000多年，我们的精神生活跟我们的世俗生活紧密的联系在一起，从未被割断，但是欧洲不一样，欧洲在我们同时代的春秋战国时期，古希腊、古罗马他们的精神生活和世俗生活结合在一起的，但是后面的1000年的中世纪的黑暗，他们的精神生活只是在教堂和学院，他们就割裂了，没有办法商业化。一直到文艺复兴，到英国的维多利亚时代，工业革命开始，它的精神生活和商业生活才结合起来。所以当中国人重新找到这个结合点的时候，我们就很容易联系在一起。我们喝茶有茶道，我们可以找出很多许许多多的可以商业化的精神生活的载体，而欧美未必能找到这么多。所以这个就是中国未来商业空间和商业地产出路就在这里，而且我们没有必要学欧美，我们自己探索一定可以做得更好。

　　说到精典书店，面对电商实体书店到底怎么走，成品书店在探索一个方式，精典书店做了20年的学术和人文书店，它是以书本闻名的，是中国最好的或者说数一数二的或者是前三家的，在文化学术品质上最好的。但是我们一直没有跨出这一步，是因为我们没有把模式想好。我们通过和东原1891经过一年多的沟通，包括商业模式和形态我们进行沟通，我们觉得成熟了，可以进行结合。刚才主持人说的成品是一种文化、图书加商业、加百货的模式，一种非常超大的模式。成品跟日本的英武(音)书店可能是一个模式，精典书店我们在南滨路1891呈现的一种商业模式，是中国还没有看到的一种商业模式，既不是百货，也不是生活美学，这个模式再过三个月大家就可以看到，南滨路1891第二期的商业里面，我们把这个从空间美学到商业的形态诠释是我们这几年精典书店长达七八年的思考呈现在里面，也是我们对未来商业空间怎么去呈现体现在里面，而且这个我们做了非常充分的沟通，就包括这个设计，我们都是一个非常大的团队，不是一个设计师在设计，有灯光设计师，有科技的设计师，有雕塑的设计师，整整的一个团队在设计商业空间，包括里面的内容。所以我相信，我们不惧怕这个竞争，因为我们的定位和商业业态是不一样的，所以我们相信我们能够做好，也欢迎大家在1891开业的时候来看我们的新兴的图书、文化和生活的商业模式。

　　陈文军：谢谢杨总，它对于成品和解读我认为是非常精准的，为什么要为他鼓掌，商业和商业地产是不一样的，我现在担心的是成品从一个薄地进入商业地产高一些的行业下一步怎么走。我们现在有精典在重庆，这是我们所有商业地产的一个福气，所以我们应该感谢杨总和它的团队，希望你们能够坚守，带着惊喜，下一位向先生。

　　向进军：我这个接下来可能有一点偏激，如果有不对的地方请我们的朋友多包涵。要说今年的危机，我今年参加了13场的这样的论坛，这个危机是来自于到了现在的这个阶段已经撤退了一部分人，很多的论坛我们感觉去了以后都比较接近，基本上变成一个广告大会或者说招商大会，可能有很多朋友发名片、交换资料就撤退了。所以我们一直在想我们现在商业面临什么样的逻辑，我们可能还是思维层面的危机。我们现在商业很难，做开发商很难，真正做商业做商家的也很难，钱被什么人赚走了我们也不知道。大家都有一个诉求，在这个时刻我们仍然还在考虑比如说招商是商业的第一位，很多比说开发商的老板也很重视招商这个事，因为招到了商就意味着我的房子可能卖得好一点，贵一点。包括为了招商，我们可以去给商家一定的补贴，吸引商家进来，因为现在是一个狼多肉少的时候，优质的资源好的商家就只有那么一点。但是你真正的把商招到以后，商业还是有商业的逻辑的，就像精典书店一样的，商业跟地产开发的思维模式是完全不一样的，地产开发我考虑三五年一个周期一个项目，我们交房了，现金流回来就OK了。但是对于我们做商业的来讲，我们要持续的跟我们客户，跟这个城市发生关联。可能它思考的角度和方向是不一样的，而我觉得一直到16年，一直到现在，我们商业不好的环境已经持续了两三年了，但是我现在仍然还是看到这个现象，大家更多关注是地产开发的逻辑，销售的逻辑，来谈商业地产。所以觉得这是整个行业目前我们可能有一些大的危机，如果不能从思维的角度考虑怎么改变这个行业，必然会造成很多资源浪费，现在大量的存量的商业要么卖不出去，要么招不了商，要么就是开不了业。就像刚才说的现在签约太不容易了，要做大量的准备，但是我们签了以后发现很多项目动不了，对于商家来讲也是一个品牌的损害和资源的浪费。如果这个商业运营不好，如果两到三年之内撤出来，对这个城市也是非常大的影响。所以我觉得到现在这个阶段，如果说我们要谈商业推动地产，我觉得首先是从思维的层面，包括我们的行为的方式，我们需要去改变一下。可能我们现在做的，我们不是讲的是资源的整合，招商信息的整合，实际上我们更多应该是谈的商业模式的整合。在刚才杨总讲到了我们精典可能有新的商业模式，实际上好的商业模式对我们商业来讲应该是一个生态链，商家和开发商包括投资者我们应该是一个鱼水的关系，应该是建立在共赢互补的基础我们讨论合作。找到其中的一个平衡点，那么这个可能这样一个商业才能很好的去运作下去，从前期的选址的定位，再到设计，工程的管理，再到后面招商运营可能是一个整体，而不是说现在招商是一个行业的重点，而且我们需要鼓励和多扶持像精典书店这样的一直坚守在某一个领域实现自己梦想的一些商业，我们会给予更多的支持，包括给他们一些量身定制的一些物业，所以这是我的个人的一个意见。我希望就是说可能我们更多会去思考，怎么样去构建这样的一个生态链的平台，商业的平台，怎么构建一个合理的商业模式，在我自己的开发的项目里面，怎么让我们的投资者满意。因为我们的商业计划都是根据资金进来的，怎么给我的资金有一个非常好的退出机制，同时怎么考虑我这个商业，因为我们的商业都是自持，我有五年时间甚至更长期的一个稳定的收益。同时我们能够培育出跟我们去全国化拓展的一些新兴的商业，能够给商家带来利润的同时，我们能做好这些品牌。这是值得我们思考的，谢谢大家!

　　陈文军：谢谢向总。我们做行业地产很多是靠撞大运撞出来的，而今天我们必须要理解清楚开发和商业运营之间的区别。我碰到这么一个老板，每天派人到全国各地拍照片，我说你拍了有什么用，他说就是学习。我说你这样不可能成为真正的操盘团队的，我经常说，我们男人你不要说你有生产的经验，你太太才是有生产的经验，你最多是旁边看的，有经历，经历和经验是两种概念。

　　林学波：大家好，我是素型科技的创始人，今天还在这里的应该是甲方和品牌商居多。这两部分人不外乎都是两个目的，开发商希望找到好的资源，让自己的招商能够圆满，作为品牌商是看看有什么机会，让我的这个品牌可以在这里成长赚钱。其实本质就是这两个，我们参加了很多会议，就一直听说大家现在都往轻资产走。我有点搞不明白所有人都往轻资产走，谁来做重资产，如果没有重资产，又哪有轻资产。首先讲讲我们自己，2016年我们遇到的最大挑战是什么呢，我们遇到的最大的挑战跟大家基本是一样的，就是生意难做。我们做了什么动作呢，我们打通了线上线下的，实现了线上线下同款同价的模式。大家不要忘记了，很多年万达说要O2O模式，搞了一个我看来不怎么样的模式。现在线上的这个大佬比如说阿里巴巴，他们现在第一家购物中心马上就要诞生了，实体的，第一家的话就是在阿里巴巴园区边上，第一家，在2018年会开业。所以说我不知道大家有没有知道什么，做线下的实体一直想往线上跑，做线上的也想往线下跑，就意味着什么问题呢，就是遇到瓶颈。不管大家说重资产、轻资产也好，品牌商也好开发商也好，如果不搞清楚问题核心，所有的人都在死路上走。作为开发商你想招商，把这个商招得高一点或者说楼盘卖得高一点，作为品牌商想赚钱想盈利，核心是什么，是不是符合消费者现在的状态的，是不是消费者所需要的。大家都在做，行业大佬都在O2O的模式，就是要实现线上线下同一个价格，这个趋势是100%不会变的，很多人都没搞明白，就去搞创新，其实这是表面的东西不见得有效。既然这些行业大佬都做了这些工作，比如说阿里巴巴入股了银泰，控股了苏宁，如果说实体店的价格还是高于线上，所有的问题都没有办法解决，所有的行为最后造成的结果是什么了，造成的结果就是开发商用一些宣传手段招到商家来，但是这种就会经营很难，然后不断有品牌离场，然后品牌商会越来越没有信心，一开就死，很难。如果真正要把这个事情做好，必须我们大家一定要拥抱互联网。如果把互联网这个大的流量能够带到实体店，那实体店是一个福音。大家都知道实体店成本很高，其实不是，线上的成本高于线下，这是我们在成都开了一个全球首家“O+O”的一个店。这个店是升级的，我们升级以后，我们整体同比提升了67%以上，这个是实打实的一个数据，所以我认为这是一个真正的收入，这才是真正商业本质。否则我们开了再多的会议，参加了再多的会，大家还是讨论很虚的问题，解决不了根本的问题，开发商花了很多代价，品牌商花了很多代价，结果都是在往一条死路走，这是不行的。

　　陈文军：谢谢，他刚才讲的就是什么呢，跨界在今天肯定是必须也是必然的，但是很多东西的跨界是需要有底蕴和需要一定的支出的，如果线上线下跨界的时候，应该是李总这边可以支持，谢谢。接下来有请海派的陈总。

　　陈智强：大家好，今天参加这个大会，我感觉就是一种感觉，在这里我们刚才说碰到一些什么问题，这个问题就是大气候下出现的问题。刚才杨总也说了，我们在大气候下，在这一年或者前两年开始闹的金融危机，等等这些东西造成了包括在心理上包括现实当中闹钱荒。我们很多的商业地产，包括我们这个题目叫“商业推动地产”那就说明地产出问题了，地产为什么出问题，就是过剩，已经严重的过剩。去年来讲的话，15年全国中大型的购物中心4500多个，今年又增加了大概3千万方。从现在我们签约的一些单位，包括本来说今年项目要开业推到明年，上半年开业推到下半年，这里面就是闹钱荒，没钱了。这里面或者说老百姓的购买力在下降或者说观望。作为商业上的一些模式就要进行改革，现在商业地产很多原来是重资产，现在重招商，重运营，往这方面转了。在招商、运营下了很大力度，作为我们实体商家来说，这两年也是受到影响非常大，第一个就是互联网的冲击，互联网的冲击完了以后就造成什么呢，逛街的人就少了。我们作为比如说我们海派健身，我们有社区型的店，也有购物中心的店，购物中心的店就受到了影响了。因为客流量减少了，对不对，所以这里面就是说互联网也对这块的影响还在持续，也还在慢慢的恢复过来。那么如何去应对这个东西，应对这块，我觉得其实作为我们商家来讲，主要还是要去改变这种商业运营的模式。从我的感觉来讲，我讲两三个我的感受，第一个我们要重构一些边界。就是我做这块，受互联网的影响，我们要从互联网的思维换个角度提供产品和服务，不能老一套。所以说重构边界这个很重要。第二个，如何来共享经济。作为我们商家共享经济这块，现在有很多在做这个，比如说途家，把社会上的一些闲置的资源或者说其他方面的空闲出来的时间资源整合在一起，它做了这块，现在去哪里的话如果说在途家订酒店可能条件和价格更优惠，所以这个是如何做共享经济。第三个，因为我们现在整个大城市的发展，现在城市化的发展越来越大，同质化非常的严重。而且刚才讲了购物中心，我们现在在小小的地方开好几个购物中心，现在有一些区县可能在40万人口不到的地方就可以冒出50万方的一个购物中心，你搞一个电影院，我也搞一个，你搞个健身我也搞一个，最后怎么玩，没有办法玩。作为我们商家来说在同质化严重的大城市里面，我们如何进行一个创新，哪怕一点点的创新，可能会增加我们很多存活的机会。所以说这点从时间上来讲，这个原因来讲就不想去说太多。有一点，我们海派在这个竞争当中我们是很有信心的，我们现在一个是发展肯定是要向前的发展，我们还要寻找很多的机会，同时我们稳一点，我们希望做到什么呢，我们的甲方赢我们赢，还有我们的会员，还有我们的送我们服务的这些群体也要远，我们希望做到三赢，谢谢大家!

　　陈文军：感谢陈总。下面是请汉博的李总，我在这里帮李总做一个广告，也许我们很多人做了很多年的商业地产，也有是刚刚进来的新同志，不一定很了解，我们说赢商网能够给我们提供一个交流平台，我们首先非常感谢，为什么?赢商网成立这么多年，它给大家带来很多共荣和交流的行业，让我们大家有了很多的提高。12年的时候，汉博就开始作为平台，作为第三方做商业，而且至今越做越好，这个是非常不容易的，因为这么一个时代，很多机构包括很多人做着都不见了，我们下面有请李总，跟大家交流交流最近的这些经验。

　　李亚明：时间有限，那么其实我非常喜欢重庆，汉博呢成立12年，那么很早就来到重庆。这么多年我们做重庆就一个项目，就是把观音桥烂尾十年的大融城，我们从前期改造、定位、招商、开业以后，管理两年以后离开了观音桥。我每年都来重庆，实际上说到危机，我不敢说现在叫危机，过去的金融危机咱们在政治经济学，还没看到那个牛奶往河里倒。但是呢现在我觉得有这么一些现象，第一个就是供大于求，就是现在放量太大了，有时候百货不是被电商干死的，是被王健林这样的开发商干死的。那么第二个我觉得是什么呢，是品牌急缺，尤其是中国的品牌现象是从一线二线到三线四线减少。第三个现象，我觉得现在大部分的开发商，因为我们是一手托两家的商业管理公司，既要让开发商好，又要让品牌挣钱，还让消费者买单。所以我觉得现在大部分的开发商还是停留在自己的原有的企业的，就是开发的角度没有跳出来，就是向总说的就是思维。实际上赢商搭建这么一个平台希望大家共赢共创交流，就是这么一个意思。现在很多人拿着招商和运营的思路看前面的定位和规划，这样不行。现在我见的一半的开发商就说定位骗人的，你招商来了就重要，但是也有一半的说你定位不重要，我看你前面怎么规划。第四个现象是什么呢，就是现在的经营有点乏力，尤其我们国内现在商业地产的复合型人才还是急缺。大家现在在招商过程中还是填空式的，就是招揽。所以尤其是我们的产权人拥有者或者说商业管理公司，如果没有长期运营的理念和管理，项目即便是开张了还得不断的关门，这种现象在北京，现在北京在五环以内还有50个购物中心没开，盖好了，4万平米以上。所以我就说都得炸了。第五个现象呢是什么呢，就是现在配合开发，包括土地，包括金融，我觉得还是流动性不足，就是我们金融的退出的平台还是不够。现在国内做了两笔，我觉得这是一个非常好的现象，我们可以在这方面大家多关注一些，我觉得未来的开发商的这种快速的去化和回钱，是自己给自己挖了一个坑。能够把金融、资本的力量插上自己的翅膀，觉得这是每一个开发商和资产投资人必须要补上的一个课。第六个，就是全国普遍的问题，就是租金上涨乏力。大家可以看到，就是一些上市公司的报表，就是收入很高，但是它的推广成本也很高，但是租金收入不高，包括上海，可以看北京的购物中心协会发布的，实际上现在租金都在下降，只不过百货和超市的日子更不好过，其实电商也不好过，所以我觉得大家呢就是团结起来，那么找到自己适合自己企业的发展的方向和条件，利用赢商的平台，多交流，大胆的创新，我觉得未来的一定还是我们的。谢谢大家!

　　陈文军：谢谢李总，谈得非常细，也谈得非常到位。我想跟大家讲的就是其实我们国家发展到今天，这个GDP都只能在6.5，甚至实际上除了房地产以外，可能就只有3左右，我们做商业，真正说在这个基础上往前进，我们压力就不会很大，应该是这么一个概念，否则没有这种所谓的投资回报动不动就十几、二十，没有的。接下来我们有请开发商代表赵总。

　　赵楠：我就代表开发商谈一下我们的认识，一个我个人来讲，我认为开发和运营本身就是一体的，尤其是对于商业地产而言的话，你很难抛开开发去单独谈运营，没有开发没有资金的投入，营运怎么做，也很难抛开营运单独说修房子，造了一个物业出来就可以经营了，首先这是我们自己的一个认识，它是一个全程连贯的，运营是拿地开始，运营的关键就是拿地的过程，如果说地拿错了，一切都是白干了。

　　第二个就是互联网，我觉得互联网有一个非常重要的一个特征，它是一个免费的模式。很多杀毒软件也好，有很多类似的模式，我觉得作为实体店的购物中心，这种免费的模式也可以引入购物中心。除了买卖的关心我们可以为人群或者说消费者提供一个什么样的消费空间，不同成本的消费内容，这个我觉得也是在新一轮的商业调整里面也是作为开发企业要思考的。

　　谈到所谓的危机，我们从13年年末进入重庆，我们做了三个项目，我们现在比较困惑的就是经济不确定的前提下，怎么把握市场上的机会，机会很多诱惑很大，但是同样的风险也很大。大家都谈到了经济环境不好，现在很少有公司敢说我们的业务还在高速的扩展。我们也不能停下来，作为开发企业就只有往前一条路，停下来就倒下了。作为个人而言，作为70后，我觉得未来的购物中心是要面向85、90、95后的，我对他们还不是很了解。我觉得要解决这些问题，第一个来讲就是作为开发企业，我觉得对于我们天府而言，要保持我们中心化的开发策略，在城市中心、新城中心开发物业，我们对中心地段觉得它是有开发的价值，所以我们三个项目不管是垫江的购物中心还是其他的两个项目都在相对核心的地段上，都有为数不少的商业，有些商业是必须要卖掉的。街区的商业也有。

　　第二个方面是金融的一些介入，只有依据我们自身的优势，更多的产品进入进来，让未来的运营的负责人按照市场的规律去开发发展。我觉得这两个是解决危机的办法。

　　对于个人而言，不太了解90后，这个问题我觉得可以向我们更多的优秀的品牌商家去学习，引入他们的经验，它他们的观点，他们的认识充分的带到我们开发过程中来，为解决我们认识的短板起到一些更好的作用，这就是我的一些想法。

　　陈文军：非常感谢，赵总的水平是很高的，从开发商的角度谈了开发和运营的关系，甚至还很自谦的说不懂85后，希望更多引进品牌供应商经验，这个都是非常好的经验。我们这个对话，这个论坛到这里要接近尾声，其实2016年也接近尾声，我们说17年马上就到来，我们在座的七位应该是我们这个行业的精英，我们是不是刚才我们一直讲这个大会的主题我们产业链的每一环，那么其实都应该共同的为这个产业链做出贡献，我的理解就是今天我们是一个互赢共赢的时代，你为你的合作伙伴怎么带来更多的绩效，帮助它做好，我理解它好了，你就好了。这块我们从赵总开始。

　　赵楠：第一是站在消费者的维度，尤其是面对未来的80、90后他们喜欢什么样的购物环境，喜欢什么样的交流场所，这是我们需要考虑的第一个问题，我们的定位我们的物业所营造的物理上的空间，应该满足他们的消费倾向，这是我们要考虑的。第二是商家的角度，未来是他们这个商业的经营主体，这个项目的成败是由我们的品牌商决定，我们在物业开发的时候要充分考虑到品牌商家的需要。从我们项目的建设开始就把它引入在前面，为它营造最好的影响。然后就是说要拥抱移动互联，互联网的时代我觉得都面临着从客群到社群的转化。这些客群到社群的转化，并不是说从生产运营开始的时候，对于互联网移动平台的运营，我们一个项目的开发从拿地到交付通常超过两年的时间，对于社区的打造，是我们开始修建就已经植入了这个机制，为后续每一个品牌商家自己有小的设计，这样设计跟设计之间才有可能产生互动，这个工作要开始做。第三个就是选择朋友是很重要的，作为一个商场，我们要能够选择最好的品牌能够合作在一起，有了共同经营理念，才能够实现差异互补，实现客群的分享，在遇到困难的时候才能紧密的团结在一起。

　　最后一个就是因为有了金融的支持，我们才能够往更长远的未来看待我们的商业价值，而不是那么短的时间，无论租金还是厂家的长远合作上，这是我们未来盈利的一些更多的保障。

　　陈文军：谢谢李总，谈得非常细，也谈得非常到位。我想跟大家讲的就是其实我们国家发展到今天，这个GDP都只能在6.5，甚至实际上除了房地产以外，可能就只有3左右，我们做商业，真正说在这个基础上往前进，我们压力就不会很大，应该是这么一个概念，否则没有这种所谓的投资回报动不动就十几、二十，没有的。接下来我们有请开发商代表赵总。

　　赵楠：我就代表开发商谈一下我们的认识，一个我个人来讲，我认为开发和运营本身就是一体的，尤其是对于商业地产而言的话，你很难抛开开发去单独谈运营，没有开发没有资金的投入，营运怎么做，也很难抛开营运单独说修房子，造了一个物业出来就可以经营了，首先这是我们自己的一个认识，它是一个全程连贯的，运营是拿地开始，运营的关键就是拿地的过程，如果说地拿错了，一切都是白干了。

　　第二个就是互联网，我觉得互联网有一个非常重要的一个特征，它是一个免费的模式。很多杀毒软件也好，有很多类似的模式，我觉得作为实体店的购物中心，这种免费的模式也可以引入购物中心。除了买卖的关心我们可以为人群或者说消费者提供一个什么样的消费空间，不同成本的消费内容，这个我觉得也是在新一轮的商业调整里面也是作为开发企业要思考的。

　　谈到所谓的危机，我们从13年年末进入重庆，我们做了三个项目，我们现在比较困惑的就是经济不确定的前提下，怎么把握市场上的机会，机会很多诱惑很大，但是同样的风险也很大。大家都谈到了经济环境不好，现在很少有公司敢说我们的业务还在高速的扩展。我们也不能停下来，作为开发企业就只有往前一条路，停下来就倒下了。作为个人而言，作为70后，我觉得未来的购物中心是要面向85、90、95后的，我对他们还不是很了解。我觉得要解决这些问题，第一个来讲就是作为开发企业，我觉得对于我们天府而言，要保持我们中心化的开发策略，在城市中心、新城中心开发物业，我们对中心地段觉得它是有开发的价值，所以我们三个项目不管是垫江的购物中心还是其他的两个项目都在相对核心的地段上，都有为数不少的商业，有些商业是必须要卖掉的。街区的商业也有。

　　第二个方面是金融的一些介入，只有依据我们自身的优势，更多的产品进入进来，让未来的运营的负责人按照市场的规律去开发发展。我觉得这两个是解决危机的办法。

　　对于个人而言，不太了解90后，这个问题我觉得可以向我们更多的优秀的品牌商家去学习，引入他们的经验，它他们的观点，他们的认识充分的带到我们开发过程中来，为解决我们认识的短板起到一些更好的作用，这就是我的一些想法。

　　陈文军：非常感谢，赵总的水平是很高的，从开发商的角度谈了开发和运营的关系，甚至还很自谦的说不懂85后，希望更多引进品牌供应商经验，这个都是非常好的经验。我们这个对话，这个论坛到这里要接近尾声，其实2016年也接近尾声，我们说17年马上就到来，我们在座的七位应该是我们这个行业的精英，我们是不是刚才我们一直讲这个大会的主题我们产业链的每一环，那么其实都应该共同的为这个产业链做出贡献，我的理解就是今天我们是一个互赢共赢的时代，你为你的合作伙伴怎么带来更多的绩效，帮助它做好，我理解它好了，你就好了。这块我们从赵总开始。

　　赵楠：第一是站在消费者的维度，尤其是面对未来的80、90后他们喜欢什么样的购物环境，喜欢什么样的交流场所，这是我们需要考虑的第一个问题，我们的定位我们的物业所营造的物理上的空间，应该满足他们的消费倾向，这是我们要考虑的。第二是商家的角度，未来是他们这个商业的经营主体，这个项目的成败是由我们的品牌商决定，我们在物业开发的时候要充分考虑到品牌商家的需要。从我们项目的建设开始就把它引入在前面，为它营造最好的影响。然后就是说要拥抱移动互联，互联网的时代我觉得都面临着从客群到社群的转化。这些客群到社群的转化，并不是说从生产运营开始的时候，对于互联网移动平台的运营，我们一个项目的开发从拿地到交付通常超过两年的时间，对于社区的打造，是我们开始修建就已经植入了这个机制，为后续每一个品牌商家自己有小的设计，这样设计跟设计之间才有可能产生互动，这个工作要开始做。第三个就是选择朋友是很重要的，作为一个商场，我们要能够选择最好的品牌能够合作在一起，有了共同经营理念，才能够实现差异互补，实现客群的分享，在遇到困难的时候才能紧密的团结在一起。

　　最后一个就是因为有了金融的支持，我们才能够往更长远的未来看待我们的商业价值，而不是那么短的时间，无论租金还是厂家的长远合作上，这是我们未来盈利的一些更多的保障。

　　李亚明：2016年我们认为是中国的品牌的创新元年，现在传统品牌在招商过程中遇到很多这样的一些招商的条件的限制，所以汉博今年我们增发了两个亿，其中一个亿是做新兴品牌的孵化，这个是我们跟赢商网的合作，挖掘中国的好的新品牌和创业，基本是围绕儿童、餐饮、文创、体育、医美等这些行业，我们在全面的布局，来解决现在一些平台的付租的问题和开店的条件，帮助我们的开发解决实际的招商陷入一些困难。

　　第二个我们为了配合好品牌的孵化我们成立了四个基金，从品牌的成型，我们成立了种子，然后天使一直到A、B轮，如果再大，我们可以拉战投、产业基金这块，收购并购。这是我们认为品牌今年中国的新兴品牌的一个基本元年。我们也开始为开发商着想，因为我们现在有时候看到有的项目往回做我也真着急，所以今天我们增加了两个，第一个收购开发商的经营权，按照汉博的设计建造，所谓的就是轻资产的输出和小组的操盘，大家捆绑在一起。这是今年我们在做的，同时在相关的这种围绕商业产业链，我们今年提出一个口号叫“打造商业消费生态圈”，为了更好的做好这个服务，我们今年已经并购了两家建设设计院，未来包括商场的文化IP，包括广告公司，围绕这些汉博上市以后，通过资本打通我们聚集在商业地产这块的这些服务链条，我们把它布局好。更好的为开发商，降低成本，然后呢提高绩效。

　　陈智强：我们海派今年其实刚才简单的讲了一下，我们今年还是谋求稳健的发展开拓。我们今年对客户这块我们可能在更注重一些亚文化和社区的细分，会推出一些我们的自品牌，可能满足更大更多的不同的需求需要，应该在下半年我们就会推出我们自己的一些自品牌，这个这里就不想透露太多，回头看我们的进展，我们有一个发布会到时候可能也邀请一些朋友一起家。总之我刚才说了，我们希望做到什么呢，我们的客户，我们的开发商，大家做到“三赢”谢谢。

　　林学波：2017年我想给大家提点建议，第一个一定要实现两条腿走路，还是要“互联网+”，但是这个“互联网+”一定找有流量的“互联网+”，否则都是白搭。然后如果不把这个趋势看清楚，所有的努力都是白搭，因为你的风向标都没有看清楚。第三个是送给开发商，现在大家都知道商业地产这么多，就不要太浪费了。

　　向进军：重庆目前我们有两个项目，我们也积极在重庆寻找新的项目合作机会，包括新的开店的机会。我们可以给我们的合作方提供三个方面，第一是我带着资金的，不论是通过整体的收购还是股份的合作，还是说整租，我可以先把钱带过来。第二个是我们的合作模式是带资源过来，就是比如说如果有10平米的购物中心，我会整体拿下来，这样的话不需要去担心招商的问题，因为我们全部自有的品牌过来，而且我们的品牌可能是有很多第一次进入中国或者说重庆，我们的差异化会很明显。第三个方面我们带着标准化的管理来，从前期的定位选址，包括我们自己的标准化的设计，这些都是我们自己做。总的来讲我们可以为合作方带来的就是全程无忧、风险共担的这样一种商业的模式，谢谢!

　　杨一：2016年的中国经济和中国的商业地产一样都走到了一个十字路口，关于中国的资产泡沫很严重，我们的GDP增速下来，我们的汇率大幅度下跌，各种唱空中国经济的声音不绝于耳，但是我希望告诉大家不要认为中国经济很悲观，以中国这么大的市场和十几亿人的那么强的挣钱的欲望，我们肯定可以走出中等收入陷阱。昨天美股大涨，原因是美联储不加息，因为一加息以后就怕影响中国经济，因为中国经济增长下来了全球都不行。所以我觉得过去很好的挣钱的时代闭着眼睛挣钱的时代过去了，但是也绝不悲观，所以2017年期待和大家共同创新，迎接更好的商业地产的时代。

　　陈文军：给杨总鼓掌，应该说我们觉得比较艰难的时候给大家打了一针强心针，有请夏总。

　　夏刚：2017年从我们设计的角度来说，在座的开发商和商家都是我们的客户，我们一直在想办法解决一个困惑。因为现在中国的商业综合体只要是有垂直楼层的看起来都差不多，总要有电影院，有一层的餐饮，有一层的大健康，有一层的儿童娱乐，这种同质化的模式我们觉得对开发商的时候，开发商说事实上可以摆在总体和里面的就这么多，我们对商家的时候，商家告诉我你必须做一个跟其他店铺不一样的东西出来，这两个东西有没有，其实都有。可是有没有新的模式，也有，所以我们这些年都在探讨希望做得更好。这几年我觉得我们比较成功的综合体是北滨路的鎏嘉码头，当时做的时候大量的探讨，后来商业体开出来了成功率比较高，里面的很多商家我们觉得可以给我们的商家确定一条道路，我们现在开始给商家做设计的时候，我们更愿意让整个设计变成一个全案设计，而不仅是一个满足我们的商家自己感官需求的东西，我们会从消费区位和消费定位，从主题文化、客群各方面积极分析，甚至可以告诉它这件事情可以做还是不可以做。真正的对于每一个综合体，我们现在的商业地产在招商的过程中碰到的最大的困局就是我们觉得他找不到一种新鲜的商业模式。当有新鲜的商业模式出现的时候，当把它介绍给自己的商业地产的客户的时候，实际上大家的认同度都比较好。我们举一个例子，就是我们重庆火锅产业投资集团有一个项目叫做火天下，它开辟了一开就是8100、1万，做了一个餐饮的产业生态链，这个产品出现了以后又开始为开发商做业绩兜底。我觉得17年从我们室内设计的角度来讲就两个方面，对商家我们希望我们设计能更加的全面和更加的精细，对开发商我们希望大家可以把一些有新鲜感或者说有创新的东西可以带给大家，让大家在两方面都可以得到收益谢谢大家。

　　陈文军：感谢，因为时间的关系就不再继续讨论，今天的论坛对话给了大家非常好的信息，就是我们所有的在座的精英们愿意给大家帮助，愿意一起互动，大家共赢。这里面有全国最优秀的平台、资源、人才，尤其是他们现在愿意，包括品牌孵化、品牌培育，包括资金的带入等等这些，我觉得重庆商业地产明天比今天一定会更好，在这里再次感谢赢商网给我们这么一个平台，谢谢大家!

　　主持人：非常感谢以上各位嘉宾的精彩发言，分享行业的精彩观点，再次把热烈的掌声送给他们!

　　随着时代的发展和消费需求的升级，自2012年创立的新兴品牌有很多已经成功进驻各大城市的购物中心,成为购物中心极为乐意拥抱的新朋友。那么，中国新兴品牌未来发展趋势究竟如何?下面，让我们有请赢商网大数据中心数据部总监 张斌先生为大家带来“从大数据看中国新兴品牌发展新趋势”主题演讲，以专业的角度深度剖析新兴品牌发展态势、预测商业发展趋势。掌声有请张总!

　　张斌：各位来宾，时间也比较晚了，我就节奏稍微快一点。在我们讲新兴品牌的发展现状和其实，刚才说新兴的品牌的定义，我们定义的是2013年以及之后创立或者进入中国内地的品牌。我们主要从两个方面，第一是从购物中心内部的新兴品牌的入驻的情况，第二是从赢商网的大数据的品牌排行榜来看新兴品牌的发展趋势。

　　我们现在看一下我们样本的采用情况，我们用了25个城市的1573个购物中心，那么做新兴品牌的分析我们在这25个城市核心商圈里面，选了100个十万平米以上的购物中心。这个25个点的选取主要是从城市的发展指标，消费的水平能力我们进行加权评分来计算。我们看一下整体的情况，我们可以从图表可以看出来，我们把近十年分为前五年和后五年两个阶段，我们可以看出近五年的入市的购物中心的数量是前五年的7.9倍，入市的体量是前五年的6.6倍。我们也统计过，在我们样本城市里面近五年入市的5万平米以上的购物中心是提供了超过20万的商铺，大量的购物中心的一个入市在给了品牌商更多的选择的同时，也带来了更激烈的竞争环境。我们看一下下面的图，这是我们选了100个，10万平米以上的购物中心，它一共里面的店铺总量是21657家，品牌数是7369家，就意味着三个店铺要抢一个品牌，就是嘉宾说的这就是招商的竞争的激烈。还不仅如此，我们看门店，在100个购物中心里面门店开到3家以上的是5335家，占了72%，门店3到5家的56%，门店5家以上的19%，所以说这个同质化现象，从数据来看这就是同质化现象。从另一方面看也蕴含着新兴品牌广阔的一个市场机遇。我们再看样本购物中心的新兴品牌的数据，我们看了100个购物中心，那么我们是对这100个购物中心，对比2015年和2016年的数据，2016年新兴品牌在总品牌的占比是25.6%，2015年是22.5%，比2015年有所提升，但是现在还处在一个仍然比较低的水平。我们下面看新兴品牌各个业态的发展情况，我们把这个样本中的所有的品牌提出来，我们可以看出来超过7成的新兴品牌是集中在餐饮、休闲娱乐和服饰这个业态，对于2015到2016年的数据，休闲娱乐业态的新兴品牌的比例上升是比较快的，从17.5到了22.7，餐饮及儿童亲子业态的新兴品牌相对在下降，其他的都发展得相对平衡。

　　从购物中心的各个业态的新兴品牌占该业态品牌总量的数据，我们可以看出绿色的是今年的2016年的数据，今年比去年相比所有的业态都有所提升，就是新兴品牌今年进入购物中心所有的业态比去年的占比都高，可以看出越来越多的购物中心正在积极的引进新兴品牌作为差异化发展的一个重要的手段。我们再看新兴品牌和成熟品牌差异的竞争的差异亮点，我们分别说一下各个业态，餐饮的新兴品牌主要是从主题营造、产品环境、服务方面塑造一个鲜明的主题特色，比如胡桃里是以音乐来打造形成一个差异化的竞争。零售主要的竞争的点就是场景带入，就是区别于以往的单一的购物体验，现在很多做得比较好的零售的新兴品牌基本都是模拟一个真实的场景，打造一个情怀的空间。儿童亲子，现在的很多新兴的儿童亲子就是IP引入，像耳熟能详的一个故事IP化，融入商业，丰富的品牌的形象，满足了消费者的需求，比如说豌豆朵，都是利用IP引入丰富品牌的形象。那么休闲娱乐，就是满足消费者在购物、休闲、体验、互动等多方面的需求，比如说大鲁阁，它是一个来自台湾的一站式运动休闲中心，但是它还搭配了它的酒吧餐饮等形态。

　　下面是从我们赢商网的大数据的排行榜我们来看新兴品牌的发展状态和趋势。第一个榜单就是纯粹的新兴品牌的上榜榜单，我们比较去年和今年，我们从上榜的情况来看，餐饮和零售是占据了8成，但是同比来看休闲娱乐业态上升的幅度比较大，受购物中心关注的程度不断增加。这个跟我们购物中心的休闲娱乐的品牌今年跟去年的对比，我们上榜的品牌都上涨幅度比较大。我们现在看，再看各个业态的新兴品牌，各个业态的榜单里面的新兴品牌的一个上榜的情况。我们看一下餐饮业态，餐饮业态它上榜的席位今年是比去年上升了12个百分点，餐饮的新兴品牌是占比比较多的，我们去年上榜的品牌是26%，今年达到了38%。其中占比比较高的是中式正餐、休闲餐饮，这两个业态的新兴品牌在上榜的增速是比较快的。看服饰，由于受到电商的冲击，服饰的新兴品牌上榜的席位就有下降了，去年我们有20%的是新兴品牌的服饰品牌，但是今年已经下降到16%，这肯定是受到电商的冲击，但是仍然有一定数量的增长，比如说快时尚等等比较受购物中心的关注。再看儿童亲子，在儿童亲子业态，上升的幅度也是比较大，上升10个百分点，仅次于餐饮。今年二季度，新兴品牌已经超过了3成，主要是主题乐园，在主题选取设计，引进IP做趣味化的发展，这方面不断的做创新。休闲娱乐，休闲娱乐的关注度一直是比较高的位置，去年我们的榜单里面，休闲娱乐达到了34%，今年达到了38%，就是接近4成的最受购物中心关注的品牌都是新兴品牌。其中像体验馆、密室这些比较注重体验主题并且融合了一些最新的科技设备的业态，这一类的业态是最受购物中心关注的。

　　我们讲新兴品牌，前面我们讲新兴品牌对比今年和去年的数据来看，新兴品牌是在不断的进步和发展的，但是新兴品牌在这种稳步发展的同时也有很多的挑战。第一就是品牌主题创新和模式的突破还跟不上我们这个时代的消费模式和生活方式的变化，制作成本太高。第二个就是品牌的更迭太快，我们统计过样本的新兴品牌它的成活大概就3年左右，3到4年，就是成活的周期相对来说比较短。第三个就是缺乏专业的高素质的运营人才。第四个就是我们也缺乏强大的资金和专业的孵化的支持。我们赢商网在这方面也有这方面的业务，专业孵化支持。所以我们今天就因为时间比较紧，说得比较快，大家如果没有听清楚PPT的，到时候发给大家，谢谢大家!

　　主持人：非常感谢张总精彩演讲，谢谢!