吴传鲲：浅析商业地产爆发式开发与零售品牌间的矛盾

　　主持人：一直以来，赢商网都受到广大行业伙伴大力支持和关注，众多行业领袖的积极参与线下活动增添更多精彩。下面让我们以热烈的掌声有请致辞嘉宾：赢商(集团)控股有限公司董事长吴传鲲先生为本次活动做开幕致辞。

　　吴传鲲：感谢各位光临我们商业推动地产论坛的重庆峰会，我们也感受到了重庆山城的很多热情我们昨天在长江边船上跟我们重庆的负责人，周总还有一些好朋友吃饭，看美景，吃美食也感受了我们山城的，聊了一下我们商业地产。在过去的三个季度里面，我们赢商网在行业内主办了行多的活动，也做了很多的研究，那么我想我们今天这个支持就主要是给大家分享一下我们赢商网对行业的一些看法。

　　首先讲我们的在商业地产行业里面存在的两大矛盾，第一个矛盾呢还是我们高昂的融资成本和资本退出渠道的缺失和我们做持有型商业物业的长周期汇报，这个根本的矛盾目前还没有解决。过去的几年，我们商业地产高速发展，依赖于我们所谓的以万达为首的这种现金流滚资产的模式，也就是说靠销售物业的销售来贴补我们的持有的商业地产。那么大家也知道，中国的住宅地产已经进入了下半场，行业的平均净利润率已经慢慢回顾到接近7%，在这种卖不快、卖不贵的情况下还能不能支持我们商业地产的发展，这是一个问号。同时我们的融资成本、融资渠道包括退出，所谓的投融管退，这两条线都不是那么畅通，如果这个不解决，这是限制我们商业地产发展的一个绊脚石。我们也看到一些金融机构也在做一些探索，有前段时候做CMBS的，好像是就叫商业地产抵押贷款的证券支持的这个方案，能够让我们商业地产有一些变现的模式探索。还包括前段时间我们重庆大融城都做了一些类似的方案。那么说明大家都在探索来解决这个融资和资本退出的这么一个难题。这是第一个矛盾。

　　第二个矛盾呢，我们讲是在过去的几年的大量的商业地产开发，出现井喷的状态跟我们的零售品牌商，零售品牌发展的节奏之间的矛盾。我们11年到15年，整个购物中心的开业数量是96年到10年的5.2倍，就是说过去五年是过去20年里面的接近90%的开发量都是在过去五年来出现的。但是我们知道零售品牌需要时间发展，需要时间去沉淀，它的发展水平，发展能力没有跟上我们的购物中心的短时间的开发的量，所以造成我们招商难的问题，这就是另外一个矛盾。但是我们也注意到，还有我们的五个变化，也是值得我们作为行业内关注的。

　　第一个变化从我们购物中心开发的增速来说，15年就减缓了，今年的6月份我们做了中国购物中心的20年的论坛，我们当时提出来购物中心的存量时代已经来临了，我们发现很多很多的专业运营机构，包括我们在开发商某些沉淀的企业都提出重轻资产，轻资产包括两个部分，一个是帮新开的物业做招商，还有一个就是对已经开的物业做招商。以后我们新开业的数量每年还会增长，但是它的增幅肯定是在不断的下降的，我们认为中国商业地产发展的从数量开发的最高峰已经过去了，这是第一个变化。

　　第二个变化，就是我们的从很多城市来说，这和过去每个城市发展，作为我们商业地产对城市发展做了很大的贡献，其中表现就是绝大部分城市从一个单一商圈变成多极化的商圈发展。这种角度来说，我们的商业地产的从业者为一个城市的繁荣，解决老百姓的衣食住行和消费的问题做了非常大的贡献。我认为我们商业地产比住宅地产最大的乐趣是什么呢，有不断的发展空间的挑战，可能在现阶段，在这个市场，这个购物中心运营会很困难，但是随着人口的不断的流入，随着人民对这个区域的认知不断提升，这个购物中心未来就会做好了。这是第二个变化。

　　第三个变化，我们我们的新兴品牌，我们对新兴品牌的定义是在最近三年来创立的一个品牌，我们会发现目前新兴品牌占到我们购物中心的新开购物中心的量可能在20%出头，但是我们还发现一个数字，在这些正在调整的购物中心里面，调整以后的业态，调整的部分里面，新兴品牌的占比是超过30%，接近40%。这说明两点，第一就是我们的新兴品牌目前被大家重视不够，因为要追求稳定，所以大家招商的时候还是选择的成熟品牌。但是长远来看，一个购物中心如果只是从招商，从品牌的分布来体现差异化，那么新兴品牌，新品牌我认为将成为一个决定性的因素。好在很多人，包括很多创业者都看到了这一点，从我们后台数据显示，我们的新兴品牌的新增量，它的增幅包括增速都是非常快的，尤其是儿童、亲子、餐饮这些行业，包括我们一些跨界的品牌，这些品牌的增速都是非常快的。这是一个值得关注的。

　　接下来一个变化，就是我们的要关注我们的消费者的变化。实际上大家应该都注意到这么一个现象，我们的购物中心大概四五年前传统的购物中心一个调整期基本是三到五年以上，基本上五年一大调，但是现在会发现我们很多购物中心基本是以两年为一个周期，就开始有一个比较大的业态的调整，这是为什么?我觉得首当其冲是我们的消费者的变化，尤其是85、90后的消费者，这一代他们的消费习惯、消费周期的改变，时间越来越短，可能原来他对一个品牌的喜好长达一年甚至两年，可能现在半年他的兴趣就被另外一个品牌转移了，这是我们应该值得大家注意的现象。所以我们发现在服装领域甚至在餐饮领域都有所谓的快时尚服饰和快时尚餐饮，它的特点就是设计周期变短，单价降低，单品设计的出货量很高，周转很快，这是目前受欢迎的模式，这跟我们消费者市场的一个变化是分不开关系的。

　　主持人：感谢吴总热情洋溢的致辞。