善谋者胜 善创者赢-商业地产在新形势下的创新与突围

　　接下来，有请重庆K-Land小时代梦想艺 乐园项目总经理 刘海波先生为我们带来善谋者胜，善创者赢 ——商业地产在新形势下的创新与突围”主题演讲，掌声有请刘总.

　　刘海波：女士们、先生们大家好，首先非常感谢赢商网能为我们这样一大批的商业地产的爱好者和支持者贡献搭建这么一个平台，我本人呢也非常荣幸能拥有这十几分钟的时间。今天就用朗读课文的方式尝试一下，与在座的每一位老师一起进行思想上的碰撞，一起交流和学习。

　　今天跟大家分享的主题是“风云时代，善谋胜，善创者赢”。这里给大家打一个广告，赢赢石国，在现在的中国，赢石就意味着资源的整合者，价值的创造者。对于他们而言，商业地产的价值是系统的把控趋势，因地制宜的去做项目，每一个商场都是按周边消费环境，整合优质品牌资源，保障优质商户策略的落地，并通过与主力商家的沟通打造特殊的商业空间。整整13年，赢石完成了在商业地产领域的沉淀，如果赢石中国，突破传统的运营思维，深度剖析中国商业地产发展模式和趋势，开始谋求全国性发展战略的更大突破。所以说风云时代，善谋胜，善创者赢。

　　商业时代也呈现了同质化，同质化的真实的问题是什么，并非是消费饱和下的竞争环境，而是过度发展饱和业态，缺乏新的需求。就是说绝大多数的购物中心，缺乏体验感和互动性，无法满足日新月异的消费需求。商业地产也进入了一个三年的供应高峰，同质化加重了盘活存量地产的难度。商业运营现在我们也看到，未来看重发展复合型功能华，实现市场空白需求填补和配套需求，这是未来破解商业同质化需求的有效手段之一。

　　在这个背景下，赢石作为中国商业地产的运营领导者，通过对需求专业化的整合和升级，运用创新的思维理念，凭借强大的商业品牌资源整合能力，开创了小时代K-Land的模式。从以往比较强化零售化功能，向提升注重泛时尚化、生活化、体验化、游乐化的全功能转移，也更加注重特色化、定制化、个性化。大数据时代已经到来，未来商业通过内部的数据整合，如完善线上的数据采集，线下线上的数据交集，加强会员维护数据利用的手段，更有目标性，并结合实际来追求差异化、精准化，有效的做到有的放矢进行消费布局。

　　小时代K-Land的这种模式，创立之初，就受到了行业开发商和各大基金投资公司的广泛关注。最终赢石以拥有强大的国资背景，以及香港、上海两市的资本达成了战略控股。小时代K-Land就落户在我们重庆袁家岗，开创了都市文旅的先河，上市以来也将商业发展纳入了未来发展的核心重点，对未来三到五年的商业地产的版图给出了明确的发展目标和方向。此次和赢石的合作，更是看中了商业运营的重要性，同样的，也提升了我们的能力，也可以凭借上市，达到商业运营开发的强强联手。在这个背景下，一个品牌、一个品牌、一套模式，K-Land的小时代，重庆袁家岗将成为首个为商业运营而生的都市文旅项目。

　　接下来我们看一下K-Land的主题定位，我们可以用六个字阐述，“探索、情怀、欢乐”。未来的小时代我们希望是吸引的客群是这样的，从幼儿时代到少年到青童时代，成年时代。我们有八大商业主题，其中有儿童、艺术、公园、女性、海洋、科技、文化、生态，是一个商业和旅游业跨界的一个结合的产物。

　　我们都说商业项目的成功我们最主要的要看什么呢，我这边抛砖引玉，第一要看这个项目的一个主体定位。第二是要看强大的国际的IP，品牌整合能力。第三我们要看它独创的运营手段，第四我们要看它营销的谋略。那么小时代究竟在这方面有哪些突破和创新呢，我们一个一个来看。

　　相比前几年的商业地产的一个高歌猛进，中国的实体商业在受到电商的冲击以后，商业从2015年开始就放缓了，个别的项目甚至出现了停工的现象。但是现在大部分来说城镇人口的消费水平不断的增长，商业消费还是有机会的，要抓住这些机会我们要知道消费者要什么。物质不断的丰富的今天，普通的温饱不能完全满足现代人的需求，人们除了高品质的物质享受，更多是要精神上的愉悦和体验。由于工作、家庭原因，现代人越来越把下班的时间、周末的时间，这种短期的社交和休闲放到了就近的城市，这样就催生了一个产业，就是家庭都市的微旅游，周末带上孩子、照相机，不需要旅行，带上孩子和行李都可以开启一段阳光浪漫的旅行。

　　重庆K-Land的小时代以体验娱乐为主，同时对应了特色的娱乐和餐饮，以现代都市人群生活为中心，我们有运动主题店，儿童公园，海洋游乐园，还有电子竞技、艺术展览，VR的虚拟平台，卡通动漫等等，我们在软装也做到了地域化和特色化，以及在乐园中感受即视体验的左右即视，都将给消费者带来与众不同的娱乐体验。整个项目我们引进了国内外数十个品牌，其中就包括了托马斯和它的伙伴们，小朋友可以通过互动的屏幕体验一次畅游多多岛。重庆首家曼斯卡通玩具主体餐吧，同时从经营需求出发，小时代将传统科普为主的旅游业态升级为娱乐性、互动性更强的都市新休闲娱乐业态，成功引进了韩国的海洋梦幻王国，它童话故事为主题，将儿童拓展活动等为一体，同时还有中国首家的星座主题乐园，通过高科技元素和现场占星师以及体验新兴的星座文化，探索关于星座神秘的力量。

　　总之以上这些强大的国际IP资源的整合，为消费者带来了精彩的游乐体验，并在短期内不可复制性和唯一性共同构成了小时代的核心竞争力。我们K-Land的小时代还有一个独创的地方，就是采用大数据创新管理体系，极大的浓缩了我的运营管理成本，精准定位客群，改变传统的营销模式，提升客户的黏性。推动项目利益的最大化，值得一提的是我们的K-Land的小时代引进了独具特色的景区化数据管理模型，在我们的项目内，就是一进入项目你们就可以看到，票务客服中心，有这样的会员管理体系，让K-Land的小时代不仅是一个经营场所，更是一个有众多服务和市场的广阔平台。

　　我们再看小时代的推广模式，小时代将会结合线上和线下的双重推广模式，线上我们会建立会员机制，建立忠实粉丝客群，线下定期举行乐园的嘉年华活动，定期的活动会把园内的品牌的IP推到消费者的眼前。多方面的特色运营方式，对于进入K-Land的小时代商家也可以进行针对性的培育，保证商家的经营信心，这样才能达到K-Land的小时代客流繁荣，商家盆满钵满，消费者合家欢乐的三者共赢。

　　接下来是我们的K-Land的小时代的运作模式，首先是景区化运营。室内空间街区化，我们充分的利用商家外的公共空间，引导商家经营氛围外延，这样才能形成整体项目空间。消费体验游，因为我这是一个调整的项目，也受建筑和层高和荷载和消防的局限，所以我们1到4楼是有核心筒的，但是我们充分利用了这个场内的空间，设置了家庭休息的环境，同时我们还有专职的摄影师捕捉感动的画面，未来可以形成我们二次的收入。在小时代，你可以一分钟之前在充满了川渝文化的重庆府，瞬间就穿越到国际化都市范的香港，我们将当地的资源、文化、艺术以国际化的设计理念结合，让我们所有的主题做到地域化。

　　为了降低我们运营成本，我们针对招商的死角，针对招商打不开局面，租不出去的背景，我们把它定制为我们小时代左右集市。我们会与艺术院校结合，与非物质文化结合，和市井文化结合，让我们经营的场所市井化。因为我是一个乐园，乐园定位，乐园模式的一个项目，所以我必须动脑筋想到跟我周边的合作企业跟周边的合作机构，拉动我的团队贡献，拉动我的旅游贡献，让我小时代不仅是常态商业模式的贡献。

　　另外一点这里跟大家分享是景区经营的体系。K-Land小时代采用偏向于主题乐园的一个运营方式，有一套完整的票务系统为消费者服务。除了自己单独去你想要玩的地方，我们的团队还会通过消费者需求针对性的推出优惠套票系统。针对全家娱乐，包括海洋乐园、恐龙乐园的合家欢套票，针对儿童、少年，有儿童套票，还有针对成年人的套票，让消费者会得到优惠的同时，又体验到完整和专属的KPI服务。另外我们小时代团队与旅行社等旅游机构进行合作，通过外来的团队消费的模式来拓展K-Land小时代的客源。这套短期内布置复制的乐园式运营，将给每一个入驻商家带来对应的消费群，也给我们自己K-Land的小时代带来更多的活力。

　　最后跟大家分享两组照片，大家现在看到的这一个照片是我们已经初步竣工的叫“星座广场”，大家看到上面有12个点位已经亮起了蓝灯。我们之所以考虑做这一个产品，是因为我整个小时代的建筑群是太过于工业风，而且是老建筑。我们希望整个袁家岗地区有更多的消费者停留在小时代，所以我们利用这么一个广场做一个体验互动，希望更多的消费者停留在这儿，喜欢小时代。另外一个亮点跟大家分享一下，我们也大胆尝试了一下，针对这样的工业风的建筑，我们在外立面动了脑筋，做了一个亮化工程，现在大家看到的彩色画面，真正的动物或者是我们喜欢的一种产物，让它栩栩如生体现在我的外立面。最后我还是要做一个小广告，重庆K-Land的小时代梦想艺术乐园在10月底正式亮相，届时将会给重庆商业市场带来思维的颠覆，这只是我们的第一步。在重庆我们站稳脚跟以后，我们将有一种全新的模式和理念推向昆明、合肥、成都、武汉、长沙、上海等全国各地。13年的厚积薄发，真正的值得骄傲的不是荣耀和光环，而是13年沉淀的事业和专业，以及折射出来的发展张力及国际眼光，并且将勾勒出另外一种成就，对于赢石中国这种跳出传统模式的去购物中心化的商业，K-Land的小时代的未来，有赖于在座的各位老师和专家指点，谢谢大家!