恒大狂野并购”204亿爆买 122亿爆卖“ 算资本赢面？

　　编者按：2015年，在中国经济调整转型与改革持续深入的时代背景下，中国房地产行业陷入了一段短暂的迷惘，但在这迷惘之间，我们仍然奋力追逐着一个又一个时代的风口。

　　互联网+、智慧城市、创客空间、海外投资、社区O2O、文旅地产、养老地产等模式与概念层出不穷，开发商们不再认为自己是“开发商”。但洗尽铅华、回归本初，房地产行业的深层次问题仍然需要面对和化解。

　　归根结底，这是“艰难的一年”。无论是地价和房价屡创新高的一二线城市，还是库存居高不下的三四线城市，在全国范围内，“库存”已如悬湖。“化解房地产库存”上升到国策高度之后，面对即将到来的2016年，我们可能看到怎样的前景？

　　前事之不忘，媒体倾力策划年度重磅报道“艰难一年”，回顾并总结2015年房地产行业的标杆性企业得与失，深度剖析有代表性地位城市房地产行业的真实情况。

　　有的人说，是时候该撤退了；但也有人认为，现在正是向前的好机会。全年冲刺在2015年房地产市场的并购者恒大地产，更像是后者。

　　12月29日，海花岛122亿的销售“爆卖”记录刚刚过手，恒大立马就宣布了一项204亿“爆买”式的收购。

　　恒大地产公告，以73亿元对价收购新世界位于成都、贵阳的2个项目，同时以131亿元对价收购周大福位于北京、上海、青岛的3个项目。5个项目合计总建筑面积851万平米，收购总对价204亿元。

　　加上12月2日，恒大地产以总代价135亿元向新世界收购的武汉、海口及惠阳项目。短短一月内，其已接盘郑裕彤旗下9个项目，总建面逾1200万平方米，总金额339亿元。

　　其实，记者了解到，恒大与新世界的交易还不仅止于项目买卖。12月29日，其同时披露完成发行本金额15亿美元，分派率为9%的永久证券，而主要认购人就是分别出资9亿美元和1.7亿美元的新世界及中渝置地。

　　2015年1-11月，恒大地产销售金额同比增长42.8%。许家印掌舵下的千亿机器，依然在快速销售、并购扩张和资本腾挪中高速轰鸣着狂野向前。

　　全年超600亿元“爆买”

　　2015年6月以来，恒大先后公布6笔收购事项，包括收购中渝置地、华人置业、信合置业旗下的重庆和成都物业、香港万通大厦以及新世界内地物业。

　　据统计，恒大上述披露的收购累计代价为611亿元（港元以0.836汇率折算人民币统计)。而这一数字还不包括恒大向中冶、武汉三江航天房产等国内企业收购项目和股权的对价。

　　在浮出水面的交易之前，恒大的并购策略早已启动。2015年3月，恒大总裁夏海均在业绩上表示，恒大年初发行的10亿美元12%优先票据主要为寻找并购地产业务做准备。

　　因为这一目的，恒大认为12%的融资息率虽然略高，“但跟整个大战略决策来说，这个成本也能承受”。

　　2015年4月，有消息称许家印在恒大内部工作会议上，定下了48天必须上马100个项目的军令状。在行业以去库存为主旋律时，拥有1.47亿平方米的恒大依然选择了规模扩张。

　　2015年8月，许家印明确表达了增加恒大市占率的目标。他信奉的机遇，在于房地产行业集中度不断提高，企业将在优胜劣汰中分化，“恒大销售额在增长，但是市场份额只有2%左右。未来10年、15年甚至20年，我们有信心市场份额能够逐年增加。”

　　如果将恒大的2015年表态与2014年做个对比，可以发现许家印思路的变化。

　　2014年8月，许家印在业绩会上曾表示，恒大已经基本完成了在全国一二三线城市的项目布局战略，“换句话说，我们今后会大幅减少土地购买”。

　　现在，或许可以合理的推测就是，在某个时间区间中，许家印改变了自己的想法。2015年上半年，恒大开始了规模化加速扩张，其累计在27个城市新增土储35幅，规划建面约1028.4万平方米。

　　虽然，恒大这样的规模化策略并没有获得资本市场观察者们的更多理解，包括摩根、德意志等外资投行在上半年纷纷表达了其疑虑。

　　但恒大以资本融资为支撑的高速扩张通道已经打造成型。12月29日，恒大公告显示其在73亿元收购新世界成都、贵阳项目的交易中，先期仅需支付15亿元，剩余款项皆通过新世界认购恒大地产永续债提供资金。

　　这样的规模化大跃进能够为恒大带来什么？销售业绩或许最易关联的答案。从今年狂飙的销售业绩来看，2015年的恒大地产，已经在大规模发展诉求下驶入了高周转高增长的轨道。

　　海花岛122亿后的“爆卖”

　　12月28日，位于海南儋州市的恒大海花岛正式开盘，现场吸引了上万名购房者到场摇号选房。恒大方面公布的数据显示，截至最后选房结束，海花岛此次开盘总成交金额为122.05亿元。

　　2015年1-11月，恒大累计合约销售金额约为1723.9亿元，完成上调后年度合约销售目标1800亿元的95.8%，较去年同期增长42.8%。海花岛之前，恒大锁定1800亿元已无悬念，海花岛之后，市场的关注点在于恒大是否能突破2000亿。

　　而记者亦观察到，在海花岛的高调开盘背后，不应被忽略的是恒大地产在2015年持续全年的销售冲刺。

　　3月份初，一份被媒体曝光的恒大内部政策文件显示，恒大全国所有在售商铺和车位开展了为其一周的额外5.5折和额外6.2折的促销优惠。

　　4月15日，恒大发布“无理由退房”，自4月16日在全国所有楼盘住宅中实施无理由退房。而进入第四季度，包括恒大湖北公司、广西公司在内的区域都推出开盘85折的优惠措施。

　　国信证券12月研报就指出，恒大1800亿元全年目标完成无虞，并有望冲击 2000亿；其断言，2000亿大关若达成，恒大地产将会成为2015年“增速最高的千亿级房企”。

　　从2009年的308亿销售至2015年的超1800亿，恒大在规模上完成了数量级的飞跃。按照许家印公开表示的30%年增长目标，恒大地产2017年销售规模将超过3000亿元，2020年将超过5000亿元。

　　因此，对于恒大为何敢于大量接盘港资企业出售内地项目，国信证券的分析就告诉观点地产新媒体，答案根本在于其运营能力。恒大的销售业绩证明了其开发、销售能力能够比别人更好地实现快速去化。

　　现在，2015年全年业绩揭晓的时刻近在眼前，继“老大哥”万科之后，恒大2000亿元线上的抢位身影已越来越清晰可见。

　　许家印的资本赢面

　　不过，在行业大变局的大幕掀起前，恒大已亮出了销售与收购的牌面，但最终的胜算或许仍然要系于其资本筹码。

　　2015年，对于恒大地产而言可谓融资大年。2月恒大地产完成10亿美元优先票据发行，并于5月完成配股融资46亿港元。

　　2015 年6 月，恒大地产200 亿元的境内公司债发行申请获批，首期50亿元债券利率5.38%。10月15日，恒大公布成功发行200亿元非公开公司债，其中175亿元的“3+2”年期债券利率7.38%，25亿元的5年期债券利率7.88%。

　　据了解，自境内债券市场打开后，恒大已发行了 400 亿元公司债。海通证券12月研报指出，恒大地产2014年平均融资成本在9%左右，境内公司债、私募债、配股工作均将有助于其优化财务成本。

　　不过，市场也有较保守的看法，中金公司的分析就认为，恒大对购地、并购以及股票回购等方面的持续高投入所产生的影响仍然不能忽略，且过往高成本永续债的消化亦需要时间。

　　目前，据标普数据显示，2013年恒大发行的244亿元永续债券本金将在2015年迎来首次实际到期日，如出现延迟偿还，这些债券的利率可能会大幅上调，从最初7.75-12%的利率开始逐步升高，最终可能达到15-18%。

　　实际上，据不完全统计，除去在今年到期244亿元，恒大2014年增加的另一部分永续债将在2016年实际到期。

　　据2015年中报，截至6月30日恒大地产永续债规模为523.7亿元，而永续债持有人应占溢利为26.11亿元。

　　截至2015年上半年，恒大地产总资产达5398.5亿元，但其有息总负债（包括永续债）也从2014年底的2089 亿增加至2376亿。

　　现在，在资本市场目光的打量中，恒大尚未实现投产平衡的多元业务仍是对其未来考察重点。2015年，恒大淘宝足球俱乐部和恒大文化先后在新三板上市。而恒腾网络及恒大人寿，则瞄准了社区O2O业务与金融平台。

　　也许，当恒大集团现有业务和品牌已延伸到地产、消费、金融、体育和文化产业之时。许家印的500强目标，依然有长路要走。