西南地区三季度经济报:成渝两地写字楼大量空置

21世纪经济报道   2015-10-22 09:28

核心提示:地产业研究机构世邦魏理仕近日发布成都房地产第三季度数据显示,成都写字楼市场存量达到632.5万平方米,排名北上广深之后的全国第五名,但写字楼存量却接近第六的重庆的一倍。

  21世纪宏观研究院对已经公布三季度经济数据的川渝黔滇四省市(主要经济指标见图表)进行多角度分析,试图通过这四个地区的经济发展健康状况,寻找出整个西部地区未来经济发展的内生动力。

  

  21世纪宏观研究院分析师 李果 王静

  几个核心观点如下:

  1.川渝地区依然是西部经济最活跃的区域,其经济增长各具特征。其中四川省GDP或将在2015年底达到三万亿,但是四川省内成都市一家独大的局面仍未改变,如何做到多点多极发展,仍将考验四川省执政者的水平。

  2.川渝两地最近几个季度的外贸进出口额持续下降,均和电子信息产业的景气度下降有关。其反映出的一个问题是,由于近5年来两地将电子信息产业提升到经济支柱型产业位置,当该产业出现低迷时,将对经济发展造成较大的负面影响。

  3.贵州省主要经济指标继续保持全国领先水平,显示了该地区强大的增长动力。目前,贵州省以大数据为基础的新兴产业开始对GDP增速产业明显推动力,未来有可能成为西部地区新兴产业最有活力的区域。

  4.云南省三季度的民间投资和工业投资增速均今年首次高于全国增速。从去年开始,云南省的经济遭遇了传统工业景气度下降,新兴产业增速缓慢的“青黄不接”局面。不过从三季度的经济数据观察,尽管经济增长新动力不足和旧动力减弱的结构性矛盾依然突出,但随着国家及云南新的调控政策出台,各项稳增长政策效应的逐步显现,当前经济中的积极变化不断增多,这些积极变化将成为云南经济回升向好、转型升级的重要推动力量。

  21世纪宏观经济研究院认为,西部地区仍存在投资稳定增长基础不牢固,经济稳增长的压力依然较大。四季度要继续坚持稳增长的各项政策措施,促进投资消费和二三产业的稳定增长,通过全产业链的共同努力,有望完成全年主要预期目标。

  外贸:川渝两地持续大幅下降

  前三季度,作为西部经济最活跃的川渝两地,外贸进出口总额均出现较大幅度下降。且两地的降幅原因存在相似因素,即电子信息产业低迷,以及国际大宗商品价格持续下降。

  分地区观察,从四川方面来看,四川省前三季度的外贸进出口总额400.5亿美元,同比下降23.3%。其中,出口额265.5亿美元,下降20.9%;进口额135亿美元,下降27.6%。

  四川省外贸80%在于成都,因此成都在今年的大幅度落后于全国平均水平的状况,直接拉低了四川省的外贸数据,以1-8月的数据观察,前8月成都的进出口额下降26.4%,减少97.9亿美元,占全省进出口减量的92.5%。而这一状况也反映四川省出进出口多点多极支撑格局远未形成。

  从原因看,首先是电子信息产业的低迷。目前四川外贸发展过于依赖大企业大项目,而这些大企业大项目又集中在电子信息产业上,而四川省电子信息产业已经连续多个季度出现增速下滑的局面。如在今年上半年,占四川进出口前4位的均为电子信息产业企业,合计占四川外贸总值的33%,受上述4家企业低迷表现影响,拉低了四川外贸增速多达6.8个百分点。第二是产业国际竞争力不足。目前四川省外向度较高的产业为电子信息,其次为装备制造,两类产业进出口占全省50%以上,产业整体的国际竞争力普遍较弱。四川省多数企业实力不强,缺乏核心竞争力,少数大企业对进出口影响很大。

  而1-9月进口额同比下滑27.6%的原因,和国际市场大宗商品价格有关。由于国际大宗商品价格下跌,导致全省进口量增、价跌、值减,加之海关特殊监管区物流货物进口大幅减少、加工贸易进口原件减少、重点一般贸易进口企业业务缩减、工业企业投资意愿不旺等原因。

  重庆方面,前三季度,重庆实现进出口总值3654.7亿元,同比下降19.0%。其中,出口2746.6亿元,下降5.9%;进口908.1亿元,下降43.0%。

  根据数据记录可以发现,今年重庆外贸表现与去年同期有极大反差,基数太大或是局部原因。2014年,重庆前三季度外贸总额创历史新高。总额达735.1亿美元,超2013年全年水平,同比增长55.1%,增速全国第一。其中出口增长47.6%,进口增加70.9%。

  其次,外贸市场的转移是另一方面原因。此前重庆出口更多指向欧美、东南亚、非洲等国,从今年开始,重庆更倾向于沿一带一路进行开拓,1~6月,重庆与中东欧国家的进出口贸易同比增长了30%左右。此外,重庆锁定的新兴市场还有金砖国家。

  第三,重庆的进出口额下降,还包括外贸内容调整的因素。此前笔记本电脑是重庆加工贸易进出口的主力军,但从今年上半年开始,重庆一直在培养的笔记本电脑本地配套率,现在已经有了较大幅度的提高,对外需求进口量下降。笔电产业占整个进出口的比重从去年的33.3%下降到今年上半年的29%。

  根据官方经济数据,重庆笔电产业的增幅也在缩小,从去年的15%下降到今年前三季度的11.8%。

  投资:黔渝继续保持高增速

  贵州三季度的固定资产投资增速或为全国最高。前三季度全省完成固定资产投资6505.53亿元,比上年同期增长22.4%。重庆前三季度完成固定资产投资10574.77亿元,同比增长17.3%。这一数据亦在全国排名前列。而四川省则表现平稳,同比10.8%的增速跑赢全国平均。

  分地区观察,贵州固定资产投资已经连续数季度保持高速增长,其中除新开工项目投资快速增长的原因外,基础设施投资是关键因素。

  根据贵州省的统计,前三季度,贵州在高速公路、水利、“四在农家·美丽乡村”等基础设施建设推动下该省基础设施完成投资2596.76亿元,比上年同期增长24.3%。基础设施投资占固定资产投资的比重为39.9%,占比比上年同期提高0.6个百分点。

  众所周知的因素,贵州省在最近两年将新兴产业,尤其是以大数据为基础的信息服务业列为经济发展的主要动力,从目前表现看,贵州的新兴产业或成为继川渝后,西部又一经济增速亮点。从前三季度观察,贵州的新兴产业投资47.65亿元,比上年同期增长44.3%;租赁和商务服务业投资53.12亿元,增长124.7%;生物制药投资11.19亿元,增长160.5%。

  尽管四川省在固定资产投资上的增速不高,但值得关注的是,四川新开工项目投资规模降幅连续4个月收窄,投资后劲不足的隐忧在下降。1-9月四川省新开工项目计划总投资为12368.7亿元,同比小幅下降,但降幅比1-8月收窄0.2个百分点,降幅连续4个月收窄。新开工项目16622个,同比增长达到15.7%,增速比1-8月回升0.3个百分点。

  房地产供需不足导致低景气度

  2015年前三季度,川渝黔滇四地的房地产市场表现不一,其中贵州的情况值得注意——尽管贵州省的固定资产投资速度继续保持高增长,但房地产投资则出现连续数月回落。

  数据显示,贵州的房地产投资对投资增长的贡献由去年同期的17.3%跌落到今年的1.4%。1-8月,贵州省房地产开发完成投资1427.52亿元,比上年同期回落15.6个百分点。

  今年3月以来,贵州省的房地产开发投资增速便开始低于全国平均水平。1-8月,全省房地产开发投资增速低于全国平均水平2.5个百分点,在全国排第23位;低于西部平均水平2.3个百分点,在西部排第8位。

  和贵州有同样问题的还有云南省,前三季度,房地产开发投资1889.97亿元,同比下降5.6%,降幅比上半年扩大1.6个百分点。全省房地产新开工项目不足,房地产开发企业投资意愿下降。黔、滇两省的房地产市场的低迷,主要受需求减少的影响。

  而成都和重庆则在细分的写字楼市场出现了大量空置率状况。

  地产业研究机构世邦魏理仕近日发布成都房地产第三季度数据显示,成都写字楼市场存量达到632.5万平方米,排名北上广深之后的全国第五名,但写字楼存量却接近第六的重庆的一倍。

  世邦魏理仕还预计,未来四年,成都写字楼市场平均租金将继续承压,难有上涨空间。预计到2018年,成都写字楼市场租金将从目前的每月每平米79.8元下滑到每月每平米73.8元。

  事实上,这已经是成都写字楼租金市场连续三年下跌。从2012年第二季度开始至今,租金已经持续下跌13个季度,跌幅达19.7%。

  据仲量联行《2015年第三季度重庆房地产市场回顾报告》显示,截至今年第三季度,重庆写字楼空置率高达50.1%,根据仲量联行预计,重庆优质写字楼市场年内还有约49万平方米的新增供应,短期将面对供应量过大的问题,办公楼空置率预计会持续高企。业主势必以降低租金来提升入驻率,整体办公楼市场平均有效净租金将较现有水平继续下跌。

  21世纪宏观研究院认为,成渝两地作为西部经济最活跃的城市,地方政府或应该重视写字楼空置率过高,对地产开发企业资金面所带来的压力,以及对地方经济潜在的负面影响。

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