上海派臣耿乃兴:商业需明确主题 打造独一无二特色

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赢商网 http://www.winshang.com2015年07月23日16:51来自:赢商网重庆站
核心提示:派臣推出了2.0的以婚礼为主题的一个产品,婚礼主题广场在今年年初正式推出。建10万平方米,其中用2-3万平方米做婚礼主题,其他还是传统意义上的购物中心,当然有它的优势。

  耿乃兴:各位嘉宾下午好!非常感谢大会邀请我来作主题发言,我想我没有太多说教的过程,直接用一个项目案例,用一个真实策划的案例跟大家作一个分享。

  这个项目位于昆明滇池边,占地是1500亩,当地给他送了一句话,说这是昆明最后最美的100平方公里。可以想像这个地方是最好的,以前的工业用地是滇池唯一出来的一块地,所以要求要建600亩的公园,住宅是700亩,商业只有200亩。

耿乃兴

  这是他的住宅,这是住宅的路口,这也是住宅。这个项目有200亩的商业用地加上600亩的公园,公园由开发商建成以后经营25年,25年以后全部移交,所以在这个项目上相当于开发商是200+600,共800亩做一个商业,商业的总体量大概是19万平方,综合体相当于35-40万的体量。在600亩和200亩的用地里,我的形容是开发商是不计成本。几乎所有外墙都是实材,所以很多人看了这个项目很震惊。里面的自建景观很多,比方说做了一个凯旋门,这个凯旋门是一比一的,目前应该是全世界第11座全尺寸一比一的凯旋门。我们看到玻璃幕墙突出的每一个都七彩灯光。还做了一个教堂,可以看到所有外立面都是石材做的。

  做了一个100亩的人工湖,人工湖的中心做了一个12000平米的中国电影中心,围绕湖的一圈做的是高端餐饮。这是一个红酒庄,6000平方米,总投资大概过亿。刚才展示的都已经建成了。

  从拿地到2013年,总共用了七年的时间,我们看到这个项目是昆明最高价,是昆明做房地产的一个骄傲,我说是用巨资打造的,全国知名度很高。提到这个项目,开发商所有团队都很自豪。特别值得一提的是2011年元月6号,招商取得重大进展,签约了金格奥特莱斯,金格在昆明意味着品质。在这样情况下开发商组建了一个商业公司,最后一任总经理年薪将近300万,三年时间我们看到的结果是,没有签定任何有效的租约,就是一个平方米都没有出租,商业推进陷入困境,为什么?一个作品级的项目,每个商家去了都说“非常好、房子非常漂亮、品质没得说,如果我有钱可以买房子”,但是没有人租。问题出在哪儿呢?2013年的7月份我第一次去看这个项目,周末开发商请我们去参谋参谋,看了他们的宣传片、看了样板房、看了住宅。这是我当时看到的一张图,这张图介绍人很自豪,说我这全是好东西,每一个都是亮点,每一个东西都不能舍掉,20几个人的团队花了三年没有找到一个合适的定位,或者没有找到一句话、一个词能够概括,所以我说第一个问题是商业定位和项目不匹配,在这里说句不客气的话,商业团队没有跟上开发团队。

  我们看他的定位是这样说的,这样一段话我也不想念,当时我就说写这段话的人也记不住,因为这些东西之间没有逻辑关系。我们就像一个人,一个人是一个符号,不能是多个复活,这一句话太复杂了。所以当时我这样形容,我说你拿这个盘子,盘子里面换全是珍珠,这些珍珠你是不计代价做出来的,但是你端不住,因为是散的。好的东西导致这个团队HOLD不住,问题出在哪儿?这是其中第一个原因。第二个原因,是我们都不愿意到的,这个项目位置确实好,在国家级的旅游度假区里面,但是我们知道度假区里面有控高、低密度,旅游设施比较多,有高尔夫球场、有设施、有景观,但就是缺人。所以我们简单的做了调查,三公里划个圈,人口只有20万,而且在我们这一侧能辐射到的只有5万人,还有15万在另一侧,但这一侧竞争非常强,我们看这张表,上面四个项目是已经建成的,第一个南亚风情第一城,已经开业三年多了,做得非常好,他原来就是这个区域的商业中心,经过改造以后奠定了商业中心的位置,开业非常好。第二个爱琴海,爱琴海跟我们背靠背,2014年12月开业。第三个是奥宸财富广场,建成2年,未开业。还有一个是万达广场,离我们有恩恩公里,2014年10月开业。所以你的房子很漂亮、你的规划很美,但是商家首选要和连锁的开发商合作,导致在同一个时间里面招商的,商家都奔他们,很多品牌咱们关系也很好,但是我那儿已经签了。所以面对这种强有力的竞争者,人口又不够的情况下,这个项目三年没有租出一个平方。我们再看一下在建的,西南海就在我们的隔壁,35万平方米。如果去掉万达的话,已经有180万方商业已经建成开业,180万方的商业,20万的人。所以一个问题是开发与商业不匹配,第二个就是竞争太激烈。

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