社区商业商机与挑战并存 规划设计需要把握哪些要点

　　2015年5月23日，在郑州建业艾美酒店，地产线杂志社举办的系列“寻美·设计下的中国——郑州站·演变中的社区商业”圆满落幕。

　　现场座无虚席，近百位地产设计开发同盟、设计管理高层及文化产业人群到场。由点数文化合伙人《地产线》杂志运营总监盛随兵主持，携同业内权威人士一同就巨大商机的社区商业中蕴藏的巨大挑战，社区商业的发展现状和投资趋势下，专业市场如何突出重围，另辟蹊径、大行其道展开激烈探讨。

　　《邻里互联下的社群商业样态》

　　王柯翔

　　IMG3合伙人创意总监城市设计学硕士英国景观协会资深会员

　　主要分享的是地产新产品中的场景社交和场景消费。如果说社区商业在一年多前还是蓝海的话，现在打开自媒体终端看一下，有多少地产商、互联网公司，已经深入到这样一个“蛋糕”里面。一些很厉害的APP正在研发当中，通过他们的数字化融入到生活当中，之后直接在博取一些利益，所以这片海已经逐渐变成红海了。而社群商业，才是真正的蓝海。

　　首先明确一个大的趋势，未来地产的一个重要的方向是软开发，虚实结合的灵活模式，由硬开发变软开发，然后把用户和产品之间的维系进行更多的情感化维系，引领互联时代。

　　公共空间才是软开发竞争力的核心舞台，首先创造场所的文化归属感;其次设计触发文化归属性消费;最后增强产品用户的聚合力与粘度。所以社群商业的出发点，在这个基础上，是时候该想到如何提供一个生活舞台，来取决在里面居住的这样一些业主，而产生更大的长尾的商业模式。同时让社交再升空间结合智能化接入，让公共艺术互动作为释放体验的重头戏。

　　未来作为开发商也好，作为设计人员也好，大家都要有这样一个角色，第一是个场景造梦的编剧，第二是一个圆梦旅程的船长，你如何设计这样一个销售的方式和动线，第三是玩转科技的极客，第四对时尚和艺术了解，第五，这个产品是不是愿意第一个发到朋友圈里来进行传播，所以它是一个非常跨界的事情。

　　《社区商业的演变--媒介与承载》

　　杨东岳

　　重庆长厦安基建筑总监德国包豪斯研究建筑学博士

　　认知上也与划分界定商业层级的意义在于，认知不一样类型商业的定位，关联因素与设计相结合，达到通过设计的手段来尽可能的考虑并解决商业业态在商业运营中的问题。并从传统的邻里型商业、地域型商业、地区型商业、大型商业街四大商业类型划分且在位置、消费群体、业态组合、建筑形态上区别划分社区商业与城市商业的类别。

　　同时就社区商业设计四大要点：社区商业规划原则;商业设计经验梳理;商铺划分原则;商铺细部设计一一解剖分析，最后对国内外具有鲜明代表性质的社区商业进行了案例剖析。

　　《社区商业全程设计价值挖掘》

　　付伟

　　上海柏涛建筑董事总经理助理副总建筑师

　　在开发商特别关注的实操无的层面上去解决一些问题，是这些问题怎么解决的?带来五个案例深度剖析，社区商业价值不仅仅在于商业的去化能力，更重要的是什么?

　　目前就是要把土地的价值提升，完成住宅产品的溢价。通过项目把企业品牌的优势和它的特点，能够再挖掘出来。在刚需市场下，成本集约型的房地产需要从定位开始就有成本控制意识，精细化操作需要一切可以产生价值的环节挖掘其价值，从几个案例下讲这五个点是从设计角度是如何做到的。

　　目前所有拿新地的时候都有一个问题，就是土地基本成熟的社区利用率比较少，拿生地的情况下客户痛点是什么?做这个盘的时候客户的痒点是什么?怎么通过对客户的新地再定位和再认识，来做这个产品。

　　所以很多无论是设计单位还是房地产企业，其实不是在做创造地产，而是创造客户，这个也是柏涛V—P系列出发点去研究的。最后全过程设计的一体化思维，通过设计思维的改变，会使我们传统的设计会发生一个变化，最后到实施效果的改变。所以在全程化的设计里面，柏涛公司拥有三种不同经验，就是懂市场的建筑师，懂景观的设计师，懂景观的商业包装师。

　　同时，现场来自万科、正商、建业、大河报等多家单位的与会嘉宾也对漫谈话题各抒己见。

　　郑州万科副总经理许沈波：万科的特点，其实跟其他所有的地产公司有非常大的不一样，就是我们在各自做各自的事情，就像说的V—link是整个万科的北京区域推出来的一个概念，那么这个概念是基于一个大社区的基础上，把例如创业啊，学习啊，生活啊，其实和人相关的所有的这些活动，能够做一个平台和整合者，这样的方式，让社区不仅仅是一个住的地方，更是一个创业，或者说工作、娱乐、学习，甚至比如说后面有养老，这样的一个多元化的集合了人的所有活动的这么一个平台，我们把这些东西，所谓V-link就是联系起来，用这种方式打造一个和原来不一样的社区。这个是北京区域的，其实整个万科的其他区域也在做类似这样的事情，就是说我们目前华南，所谓华南应该就是以广西区域为主的这么一个大片区，整个华南目前的最大的学习和培训的，这个学习培训是什么呢?类似于像冬令营啊、夏令营啊，类似于社区的学习教育，这样一个市场，目前整个华南区在做这样一个事情，当然这也是基于社区本身做这个产品。比如整个广东区域我们有一系列的万科化的产品。

    原来的住宅我们叫万科家，刚才说的教育培训叫万科属，办公，万科云，其实和北京区域的V—link差不多，但是因为万科确实是一个完全不一样的企业文化这么一个公司，所以都属于各自在发挥各自的空间，因为我们觉得就像到了互联网的时代，以一个庞大的集团去主导和统一指挥所有公司去做一样的事情，其实本身就是一个特别没有创意的事情。

    所以呢，整个万科集团，无论是不同的区域，还是说各个一线公司，我们也不在不断尝试我们一些跟社区，整个人的活动相关的，所有的行业相关的，所以我们现在把建筑在我们生命，后面又加了一句构筑城市吧，赞美生命、构筑城市，其实也是这样一个道理，就是说这是一个平台，我们需要联系在一起，有这样一个定位。当然我们本身也不断地摸索，不断在前进和思索，这也是目前来讲我们的一点小小的探索吧!

　　正商地产总建筑师马晅：实际上从现在的这种形势来看，我自己认为真正的房地产这一块的发展，可能再有五年、十年，就不会像现在这样了，估计万科再过十年以后，中国的房地产城市进程已经差不多了，尤其是一二线的进程，三四线的房地产基本卖不动，尤其是建业这一块，体会是最深的。正商还好，基本上都是在郑州市区里面的房子比较多，当然我们做的以刚性的需求的房子多，但是我觉得呢，可能真正以后的发展起来，应该是物业，怎样把物业给做好，实际上正商现在的物业做得并不好。

    怎么样把物业商业给做起来?实际上我也在给我们的同事们讲这个，就是如果一个物业，就像我们现在正在做的一个项目，我把小区的入口作为一个入户大堂式的入口，入口大堂里面，可以把各种各样的日常的用品啊等等这些东西，所有的生活用品、必需品，摆在大堂里面，让业主回家的路上，路过大堂的时候，再建一些APP平台啊这些智能化的东西，让他路过以后点一下，保安或者谁给他送过去。现在我在做这样一个完全智慧的(平台)，就是我在家里想要什么，通过平台就可以让送过去。

    实际上正商在郑州大概应该有几十万的用户，几十万的用户呢，比方说成立一个配送中心，大米进最好的，什么东西我都用最好的，什么东西都从厂家进，这样的话，业主肯定还是相信物业的，如果一个是商业、一个是物业，他肯定还是相信物业，商业的你保障给他怎么样，他肯定还很难信，但是你物业上你要是骗了他，他可以很容易地找到你，如果再利用这一点，再把物业费按期的打到，你办一个卡什么样的，再打到卡上，等等预付费这种，也可以，实际上慢慢的物业以后是最赚钱的了。

　　我的理解应该是再过十年以后，不是房地产的天下了，是物业的天下了。

　　建业住宅集团产品研发中心总监朱东宇：实际上我们在考虑商业的时候，也是一种以终为始的思路，我们在研究业态，在研究整体的空间布局的时候，这个都是一些常规动作吧，实际上我们更多的是关注人的需求，就像刚才讲到的，就是我们的PPT里头其实谈到了很多，就是人在精神方面的需求，和对场所的体验。其实这些都是我们在工作中更多关注的未来发展的趋势，这个我也有一个认同感。

　　实际上我们当看到每一个环节，或者每一个细节的时候，可能更多的就是看到人的需求在这个空间里你到底能得到什么，或者是阶段性的能够，因为任何社区也好，商业也好，它都是成长型的，它在未来的若干年以后，它会在一个发展和生长的过程中。实际上人的互动吧，人在这个空间中的行为，也在创造着空间未来的发展模式。我们现在预测未来的社会是什么样的，未来人的需求是什么样的?也是立足于过去、立足于现在人的需求，所以从这个角度来说，我们现在正是在一个转折的时代，也是在一个对过去的信息和未来的发展趋势的一个思考，现在正在一个漩涡中，就是时代变革的漩涡中，所以我觉得，在这样的一个契机，能够组织这样的讲座和沙龙，还有包括能够有不同的专家从不同的角度探讨这个课题，是非常有意义的。刚才我们设计师从建筑设计角度，回顾他那些基础数据，回顾设计体会，还有包括和甲方的互动，还有更早的专家是从经营或者营销的角度，还有开发商提到了物业的重要性，我觉得这些方面其实都是缺一不可的。

　　从建业公司的角度来说，可能从它的整体来说，我们现在也在尝试怎样和互联网接轨，怎样建立大服务体系，而且怎样在产品、品牌，就是能够关注普通人的需求。我们已经在这个行业里已经开发了20多年了，在未来的这个趋势中，怎么和这个社区的需求接轨，我们现有的硬件的基础上怎么样增加更多的软件的措施，这种衔接方面也是目前，或者是今年吧，我们在这方面的探讨，或者是追求比较多的去考虑的一个方面。

　　我们建业实际上有自己的农庄，也有自己的绿色基地，同时也是在教育的这个领域里头，有很多这方面的思路和实践，包括自己的幼儿园、学校，建业这方面相对来说，我觉得比较接地气，在这个方面的建筑和开发比较容易把企业已有的资源整合。包括建业的艾美酒店，和艺术设计方面的衔接，也有一个突破，或者是能够达到自己的一个标准。从这个角度来说，我觉得这都是我们在社区商业开发中的一个资源，和起步的一个积累吧。我觉得未来我们也会更多的关注这方面的人性化的追求，而且，也非常希望能和同行一起，和我们的设计师、上下游多方的行业内的从业人员吧，一起来做新形势下的实践和探索。

　　河南建业商业地产经营管理有限公司助理总经理兼商业研究部经理王东艳：建业勾画了三条产品线，但是在这个产品线不断的研讨过程中，我们也在探讨说，到底什么是社区商业，我怎么觉得购物中心其实也是社区商业呢?

　　带着这个问题，它已经从传统的百货过度到购物中心，已从购物中心到邻里生活中心定位的转变。最新大家又提出来生活方式中心，它可大可小，建业服务的过程中发现，大家对商业的需求已经延伸到不仅要满足物质的需求，同时还希望追求他精神层面的需求。就是大家已经从场馆到场所的这么一个追求，从物质到精神的这么一个过渡。那么我们的商业要给大家提供什么样的产品和服务呢?我认为我们的商业应该给大家提供，让大家的生活更美好，这也是我们建业商业公司，我们团队的一个共同追求，让生活更美好。提到这个让生活更美好，是我们的目标是让建业的物业，能给大家提供全产业链、全生命周期的商业地产、商业产品和服务。

　　通过20多年来产品的研发，回归到产品的功能上，我们认为它首先要满足大家基本层面的生活追求、物质追求，也就是大家提到的，传统大家看到的商业。那么同时，我们也要给大家提供他希望他社交的平台，它是一个能够给你提供亲朋好友欢聚的场所，同时我们也希望把我们业主资源整合起来，有关联的建业的内部的客户和外部的客户，包括这么多年给我们有关联的朋友，各界的朋友，包括政府官员，包括我们在座的每一位，希望能给大家提供一个事业上共同发展的平台。那么这是我们建业对社区商业的理解。

　　大河报副主编齐岸民：个人其实有点反感在居住小区周边建很多商业用房，我觉得“死亡”最多的也就是这个社区里面商业店铺，他们的死亡率，我是从他们经常更换他们的门头，或者是电话转听得到的，我统计居住小区门店房的更换率，至少达到50%。

　　社区本身建设，在建设设计商业区时是要引起思考的，它是纯技术问题，最大的定位是要在所有的居住区建商业这个问题，我觉得没必要，尤其是像郑东新区那一块，每个小区都是连着成片成片的，其实有一个小区有完整的体系，你就可以满足了。因为我们从这个小区到那个小区，其实就是50步，但是每一个小区都建了完整的体系，就造成了商业的死亡。其实这种诱导，商业开发的诱导，我觉得不是很合理。

　　这是我的观点，因为商业就是商业，它和住宅混搭在一起，我觉得总是不符合人类的精神需求。设计师应该将来更多的是精神产品，能融入到我们的所谓的社区商业地产开发，所谓的精神产品，它也不完全都是艺术产品，至少它能够符合人类对精神上的一种需求，因为现在已经不是满足空间住宅的，它有活动空间的需求。我觉得设计师为什么会遇到一些尴尬，在地产设计，不管在其他领域设计，我觉得中国的设计，包括很多人设计，都有一个大的战略上的误区，就是我们忽略了对本民族中国性的理解和引入和导入。有很多的案例，比如说法式的、地中海式的，还有一些美式的，我觉得这真的没必要，美国人也不会喜欢到了中国看到美式的建筑和美式的风格，就像我们去美国，也不想看到中国的山寨品一样!我觉得中国的建筑师和开发商，就要立足我们中国的东方精神的设计，来完成我们对设计、对商业的转型。

　　另外我觉得大家很焦虑，这个时代很焦虑，就是都在谈互联网，谈很多的创新，在这个阶段上，是要顿一顿的时候了，我们不需要那么快，越快国人会越来越迷茫，生活不需要那么快，因为人就是个动物，他就有两种可以满足：一种是物质的满足，一种是精神的满足，你再变，还能变到把我们的物种给改变了吗?我觉得改变不了，其实我们不用紧张，还是要做功课，不管是地产商还是设计师，深入的，往深处走。这个深入是一个民族的民族性，它就是祖先给你留下来的这种根脉，那种血脉你是隔断不了的，你是吃五谷杂粮的你就是吃五谷杂粮，所以我们的地产商今天来谈这样一个问题，应该是从更大的人生哲学的角度来理解，我们是不是要怎么去求变，而不是从技术上怎么去求变。

　　随着中原经济建设进入全面实施的新阶段，河南，将成为中国下一步经济发展的重要增长点。在这历史性的机遇面前，地产线愿搭建平台，携手更多建筑设计单位走入郑州，助力中原人实现自己的幸福人居梦想。