智尊机构刘维屏：商业地产行业需要用时间来换取空间

　　2015商业地产风云诡辩，究竟怎样的开发商、品牌商能够适应时代变革!针对赢商网近期推出的《商业地产人眼中的2015》专题采访，智尊集团(香港)有限公司总经理刘维屏认为，只懂一般地产，只懂商业经营的人才过多、过剩以及分段型人才过多;只有复合型人才，既懂地产、商业经营、金融、网络、商家、消费者需求等深入研究的人才严重紧缺。

　　刘维屏，重庆及中国西部商业模式及商业地产发展与变化的见证者!拥有17年的商业地产实操经验，参与及实操项目超100个，体量高达1250万平方米。于1998年开始致力于房地产行业，2001年加盟智尊机构(香港)开始专注于商业地产的前期研策、营销策略、招商、运营、物管执行与管控工作。

　　17年来，主要在重庆、成都、贵州、昆明、内蒙古、兰州、海南等地进行项目开发和运营管理。从事的知名企业包括中海外、龙湖、协信、小天鹅、万科、斌鑫、浙商新业、高科、华润、凯徳等以及重庆大渡口区商圈、江北观音桥商圈等大量项目的策划与执行管控工作。从大量传统住宅及配套型底商、社区商业、商业街区、专业市场，到传统百货、大中型超市、大型特色餐饮街、写字楼、酒店、仿古建筑、文化创意产业园、大型购物中心、区域商圈规划的全程参与和实操。拥有从专业乙方策划、运营服务角度到深入大型商业企业甲方深度了解市场、调硏分析、产品规划设计、投资分析、项目融资策划、产品定位等全方位各环节的丰富经验。目前任职在智尊集团(香港)有限公司担任总经理，也是美国格理机构在西南地区商业专业顾问。对开发商业地产中的企业发展模式、各种商业地产项目的定位及融资模式，商业项目招商、运营探索出一套实用体系模块。

    赢商网：您是怎么看待重庆商业地产的大环境?

　　刘维屏：结合到重庆刚刚步入到一线城市，目前来看商业地产大环境，我认为主要呈现三方面的特点，第一，本土开发商的适应能力改变，龙湖、协信作为重庆商业地产的领军企业，本土适应能力非常强，目前已经发展到全国布局;第二，外来的企业很多表现出水土不服。坡地建筑，多个平层商业以及对人流导向的把控等，不少外来企业缺乏相关经验。类似王府井百货、茂业百货、百盛等在重庆适应能力都还有待提高。第三，重庆组团式结构发展的变化，消费层级比较大，能否抓住消费者的习惯。比如说杨家坪商圈、观音桥商圈，消费者的消费习惯和消费层级都截然不同，所以重庆商业地产的大环境变化非常丰富、多元化。

　　赢商网：如果用一句话忠告身处2015年市场的商业地产企业，您会如何建议?

　　刘维屏：第一，企业理清未来的发展方向，方向决定了企业的出路;第二，坚持的决心，商业地产是一个用时间换取空间的行业，企业一旦选择进入，就必须要有承担时间成本的准备;第三，思考清楚商业地产的属性。对此，我建议身处商业地产的企业，持有坚定的决心，思考清楚产业属性包括专业、团队、招商、运营等问题，然后才行动。

　　赢商网：对想要进入商业地产领域的房地产企业，您有什么忠告?

　　刘维屏：谨慎进入，不要以为商业地产行业是个“金娃娃”，对还未准备好的企业我建议千万不要进入，否则将会陷入进退两难的境界;其次，准确定位，包括企业的定位和项目的定位，算清投入与产出，搞清楚企业做商业真正想要什么;此外，做商业地产还要理清时间与空间的概念。

　　赢商网：如何分级看市场今年供需关系?

　　刘维屏：重庆市刚入一线城市，但相较于传统的北上广深等一线城市，重庆的商业还是非常滞后，甚至与成都的商业氛围相比，也要晚10-15年时间;重庆是一个非常典型的金字塔消费结构，各区县市场尚处于三级市场水平，平均购买的能力较弱;组团发展，交通便捷，截流的能量是关键。目前各区县市场竞争激烈，供需不平衡现象严重。通达一小时范围内的各区县，交通便捷，是截流还是外流，这些需要深入研究;至于供需是适应需求而供还是创造需求而供，这是水平问题。

　　赢商网：2015年商业地产人才是过剩还是紧缺，怎样的人才容易过剩，怎样的人依旧紧张?

　　刘维屏：地产行业有句话：开发住宅的是小学生，开发写字楼的是中学生，开发商业地产的是大学生。一语道出商业地产投资的高门槛。只懂一般地产，只懂商业经营的人才过多、过剩以及分段型人才过多;只有复合型人才，既懂地产、商业经营、金融、网络、商家、消费者需求等深入研究的人才严重紧缺。

　　赢商网：2014爆发的O2O热潮是否会继续在2015年延续?

　　刘维屏：会。O2O是未来的常态方式，是未来的方向。但O2O发展至今尚未步入正轨，需要通过消费者的需求调整、网络淘宝的保质保量调整，商家及生产商的生产与营销方式的调整，三个方式联动，结合大数据手段，O2O将有更完善的未来。所以，我认为O2O在2015年将会不断调整、完善。

　　赢商网：究竟怎样的业态符合2015年乃至接下来一个时间段的市场需求?

　　刘维屏：这个问题涉及竞争分析，消费需求分析、未来发展预判。创新、符合消费者需求，服务更好的产品及业态才是未来发展方向。这句话听起来很大，但是可以依据不同地区、不同购买能力、消费习惯来适应与提升市场需求。定位超前将失败，落后也将失败，刚好还要不断调整，抓住常变的需求才是赢家。

　　赢商网：2015年及未来行业格局上会产生怎样的变局?

　　刘维屏：我认为未来行业格局主要表现在三方面，行业细分、专业细分、适应市场。2015年是行业的艰难时期。商业地产企业、商家、生产商走在一个需要大调整的时期，变局势在必行，未来将呈现出多元、细分、创新、持续的格局。

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