重庆十八梯如何才能重生？香港置地、兰桂坊曾抛出橄榄枝

　　(赢商网重庆站报道)城市核心“最独特”的存在，见证了重庆的发展变迁，承载着岁月的光荣与兴衰，如今，该和过去的她说再见了。这是一位网友对重庆十八梯存在的写照。

　　重庆渝中半岛有两条步行街，一条为享誉国内外的西部第一街“解放碑”，另一条离解放碑不远，则是“十八梯”。十八梯，连接着渝中半岛的上半城和下半城。与上半城的繁华相比，下半城显得异常萧条，被重庆发展速度远远抛在后面。不难想象，几代渝中区人对老城旧貌与时代都市的调侃：“上半城是欧洲，下半城是非洲。”

　　重庆十八梯现貌

　　目前解放碑商圈中高端项目云集。开业的包括有大都会广场、重庆时代广场、金鹰财富中心、 环球金融中心、英利国际金融中心、威斯汀酒店、洲际酒店等;正在筹备还未开业的包括来福士广场、协信星光PLAZA、81PLAZA、白象街、浙商朝天门中心等。

　　对于渝中区来说，真可谓是寸土寸金。一时还提出了向“空中要地”的发展规划。目前在建和规划的超高层项目有20多个项目。

　　十八梯如此稀缺的地块，为何仍处在待开发状态?百斯特商业机构总经理周旭告诉赢商网记者，“现在整个金融形势和地产形势都处在转型期，也是企业与政府博弈的阶段，对于政府来说这块地是“聚宝盆”，对于开发商来说这块地是个“大肥肉”，但是又要担心资金链压力大，一口把自己给撑死。所以大家都还处在徘徊阶段。”

　　十八梯艰难的“相亲”之路

　　从重庆“母城”到城市“毒瘤”，十八梯地块让渝中区政府既欣喜又头疼。

　　她是一块吸金石。土地的出让，自然会给政府带来很大收益。

　　纵观历年渝中区尤其是解放碑商圈的土地出让情况，便可知道土地资源稀缺的程度。

　　赢商网记者从重庆土地交易中心公布的数据来看，截止2014年10月底，2014年渝中区仅有一宗土地出让，位于渝中区大杨石组团E分区E12-4号宗地。重庆佑山房地产开发有限公司以11.395亿元取得，土地面积48694平方米，土地性质属于二类居住、商业用地、商务用地、公园绿地，成交时间在9月26日。之前没有一宗土地出让。

　　赢商网记者统计发现，整个2013年渝中区也仅有3宗土地出让成交，均位于渝中区大杨石组团，出让总面积约20.7万平方米;总金额约为22亿元。土地性质主要以商业用地和商务用地为主，摘取的企业有重庆渝地投资有限公司、重庆渝中总部经济建设投资有限公司、重庆商社投资有限公司。

　　2013年渝中区出让成交的土地详情：

　　据悉，十八梯地块是渝中区未来的城市阳台和绿色走廊，地块净地面积约90亩，可建方量为63万方。

　　2014年8月，重庆地产集团在2014深圳土地推介会上推出渝中区的三宗地块，其中一块就包括十八梯地块。在此次土地推介会上，另外两块是石板坡地块和中医院地块。

　　其实，十八梯的相亲之路已经超过5年。

　　香港兰桂坊、香港置地、融创、龙湖等曾抛出橄榄枝

　　早在2009年，各大媒体就报出新闻，香港基都集团欲安排45亿改造十八梯地块。据当时媒体报道，“十八梯地块共有4宗，共76.2亩，该地块距解放碑直线距离仅300米，紧邻较场口轻轨站，地块内规划有城市阳台、绿色通廊等城市景观。今年内将安排45亿元，启动十八梯片区等危旧房改造。”

　　当时香港基都集团投资部负责人也表示，看好十八梯地块的地段优势。将派人来渝考察、洽谈该地块。不过之后就没有什么信息出来。据悉，香港基都集团成立于1979年，投资领域涉及房地产业(包括旧城改造)、石油工业、工业园区、港口机场建设、钢铁水泥、物流旅游等行业。

　　每次十八梯地块出现在土地推介会上，都会博得各大媒体和业界的重点关注。

　　之后在由重庆市地产集团举行的2012年秋季土地推荐会、2013重庆春季土地推荐会、2013年秋季土地推介会、2014年春季土地推介会推介、2014年秋季土地推介会推介每一次都必将亮相，但每次都未能如愿。

　　从历年土地推介会上公布的十八梯的地块价格来看，也是有一定调整。

　　在重庆2012年(秋季)土地推荐会上，重庆市地产集团方面透露，初步预计土地出让金在50亿元，目前该地块已有香港兰桂坊以及本土多家开发商表达意向。

　　时隔一年之后，在重庆2013年秋季土地推介会，融创、香港置地、龙湖、金科等房企也曾为这个核心地块慕名而去。当时相关负责人表示，“我们将会把整个十八梯地块打包出让，由房企整体开发，打造城市风貌区。”而这块渝中区仅存的“风水宝地”总价是个不小的数字，“预计将在40亿左右。”

　　解放碑十八梯如此好的地段为什么难寻“婆家”?

　　一位从事商业地产的业内人士表示，解放碑的十八梯作为重庆的老建筑，且有很厚重的历史文化。如果开发商进行开发，必然面临几个直接的问题：首先，对开发商的资金实力有很大的要求。旧城改造，资金需求量肯定很大，普通的开发商根本搞不定，细数一下重庆的开发商，也没有几个敢去谈的。其次，开发、设计难度系数大。重庆本身处于山地地形，十八梯更是山路十八拐，物业难度上应该可以跟朝天门来福士以及两路口重庆中心相比，所以找专业设计机构来前期建筑设计都是很难的。最后，渝中区政府的规划。对于解放碑如此稀缺的地块，猜想政府希望能找到一个高大上的房企像恒隆、太古之类的来建造，这样一来对开发商的档次上就有要求;但是要招来类似的开发商，政府肯定要给出很诱人的优惠政策;最终选什么档次的开发商、怎么挖掘改造，一来几回，纠结也要纠结几年。

　　重庆十八梯的区域位置

　　浙商投资管理有限公司执行总经理刘维屏则表示，开发商投资开发一定会考虑能否带来形象展示或商业价值。与朝天门来福士地块位置不一样，两江交汇，位于重庆的“脸面”。

　　而从十八梯地块来看，周边限制因素太多了。位于西面的中兴路，结合周边路况，整个十八梯地块在橫展面的延伸上受到了局限，对企业的形象展示上，也没法很好的体现;加上周边的商业环境，地块的商业价值上提高还是有很大难度。

　　“就目前解放碑商圈地价平均在1.5-2万/平方米，且区域写字楼供应量基本处于饱和。随着解放碑得意世界、瑞富奥特莱斯、novo等娱乐场所的衰落，到底打造什么类型的物业，消费者才愿意买单，开发商才能平衡支出?对投资方来讲，风险确实不小。”

　　十八梯如何才能重生?

　　渝中区，在重庆五大功能区发展中，定位打造都市功能核心区。提出新规划方案“一心四门”的发展思路。“一心”就是解放碑，“四门”就是以碑为核心的十字金街延伸出去的四道门：往朝天门方向是品牌大道;往新华路为金融街;往临江门为记忆大道;往较场口定位为时尚街，主打都市潮流时尚。

　　随着观音桥、杨家坪、沙坪坝、南坪等传统商圈的崛起，以及江北嘴、照母山、茶园、二郎、空港等兴起，解放碑商圈，曾经的“贵族”如今或稍显落寞。

　　重庆零售商协会秘书长李运杨认为，制约解放碑商圈发展最大的问题就是交通组织。重庆作为组团式的发展，各区之间相对分散，目前各区交通通达性还是较弱。从国外来看，美国曼哈顿的位置和渝中半岛很接近，有的道路还没我们的宽，但是他们的交通非常发达，通达性很强。不过政府也在采取相应的措施，相信解放碑地下环道建成后，会有一定改善。

　　据悉，解放碑地下环道由“一环、七射、N连通”组成。“一环”全长2.8公里，分三期建设。其中，一期起于临江门一号桥，止于较场口十八梯。

　　对于十八梯如何才能重生?李运杨告诉记者，重庆作为抗战时期的陪都，拥有很厚重的抗战文化，加上重庆作为山城，也有他独有的山城文化和码头文化。这些文化是独有的，不可复制的。但是现在文化历史、价值没能够很好的挖掘和保留。美国、日本他们的历史远不如我们悠久，但是他们对老城区很多地方实行了保护。渝中区本来就有很深的文化底蕴，可以结合历史，延伸文化价值。

　　刘维屏也表示，十八梯地块政府可以自己打造，可保留十八梯的市井文化及历史文化，修建文化产业，这样对重庆历史文化脉络上也有所保留;如果引进开发商“买单”打造，除了地段价值的调整，政府在拆迁工作上，如果能够快速有效，自然会加速整个项目的进程。

　　据记者了解，按重庆政府商圈战略规划，重庆商圈已开始裂变：差异化特色化发展、去除商圈同质化，拓展多功能商圈。目前位于凯旋路的融创白象街，旨在打造历史人文商业。以长江为伴、毗邻千年城墙遗址博物公园、传承800年重庆文脉、珍藏11处珍贵文物建筑群，以一街、两园、三巷、九会馆的历史文化资产，按照都市5A级景区级别打造。据知情人士透露，从目前整体推进的进展来看，还是非常有难度;招商、周边配套的改善、商业环境的培养等，都需要时间来沉淀。(赢商网重庆站 曹小琴)