售后返租真那么美?重庆珊瑚都会、朗晴广场遭遇凄凉

　　商铺售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为，售后返租，这一模式是地产商巧妙融资的手段，可以快速回笼资金。然而这种模式将导致统一经营权的缺失，从而引起商业的混乱，进而背离商场最初的定位。 

　　很多投资者对每年8%甚至10%租金收益承诺心动不已，但那些售后返租的商铺，真的像看上去那么美好吗?那些采取售后返租的商业项目真的能像想象中长久吗?2014年9月19日，赢商网记者特意走访了售后返租典型商业代表珊瑚都会以及朗晴广场，揭开项目近况。

　　典型案例一：

　　珊瑚都会商家纷纷闹撤场 店铺满贴租售电话

　　珊瑚都会于2012年10月29日开业，分两期商业进行销售，先开盘的1期大约5万方左右商业铺位，定位高端滨江商业，拟引进国际知名品牌，遂以3万-8万每平不等的价格出售，1期以大面积铺位为主，面积100以上，单个铺位总价在300万以上。依靠“李嘉诚”这商界天才的名号和开发商承诺5年期甲方运营，每年返5%的回报，业绩飙红，初略估计1期销售总体量在80%以上。2013年开盘的珊瑚都会2期，则定位年轻大众，销售均价在2万元左右，铺位面积最小的有几十个平方的，百万即可买入，相比一期总价的不够“亲民”，二期满足了那些希望能够携手李嘉诚共同创富的中产阶级。然而事实是无论巨额“攀亲”，还是有多大力做多大贡献的中小投资者，在开业至今看到商铺出租率不到10%，日均人流不到百人的现状，都得冷汗直流。　　

冷清的珊瑚都会外面无一位顾客　　 

　　9月19日，记者于下午两点半到达宏声路口2站，从该站到珊瑚都会有500米距离，记者一路问询，均无人知晓珊瑚都会所在何处。从记者走访发现，卖场内大量店铺闲置，众多商家已经撤场，仍在营业的店铺也为数甚少。

　　卖场一楼灯光晦暗，毫无消费氛围，店铺满贴租售电话，除工作人员外，再无其他顾客，冷清程度可见一斑。记者从一楼至二楼，并未看见任何一个顾客，只碰到两个工作人员，位于卖场右侧的商铺贴着商铺出租的告示。卖场三楼目前还有少数几家店铺，除清洁阿姨与店员外，也只见两三位消费者在走道走动。整个卖场门庭冷落顾客寥寥，据知情人士告知，由于客流量太少，本就稀少的已进驻商家均处于持续亏损状态，更有甚者，在一楼的一酒吧在装修完毕后因对项目前景不看好选择撤场，亏损而去，而某餐饮品牌经营两个月亏损200多万，商家不堪重负，撤场离去。　　

商铺大规模闲置

　　交通、招商成最大死结 珊瑚都会未来路在何方?

　　南坪区域目前已经开业的商业项目包括南坪万达广场、百联上海城、协信星光时代广场、城市广场、盛汇广场、东原1891时光道以及珊瑚都会等。　　

　　珊瑚都会处于南滨路，与南坪商圈相距较远，其他购物中心均会拦截外来的客流。珊瑚都会要想吸引外来人流进卖场很难，除非有极具特色的业态能有效的聚客。南滨路作为重庆的一张城市名片，不仅是重庆美食集聚地，也是外来游客观光旅游胜地，南滨路上的消费人群多以中高端商务人士、游客为主，而珊瑚都会无法满足这类消费人群的需求。

商铺满贴销售热线

　　除此之外，交通问题成极大阻碍，据记者观察发现，珊瑚都会仅338、352、371三路公交经过，而门前并无站牌，三路公交均只在宏声路口2站设有站点，然而从宏声路口2站至珊瑚都会还有500米距离。

　　除了交通的阻碍，珊瑚都会在前期招商上也存在问题，开业至今已两年时间，然而商铺出租率却不到10%。卖场业态以茶舍和餐馆为主，没有超市和百货，生活用品完全无法购买，且娱乐业态甚少，随着众多品牌的撤场，目前卖场仅剩餐饮业态。然而与之相邻的东原1891时光道是一个以餐饮业态为主的美食集聚地，这在一定程度上也大大拦截了餐饮消费的顾客。

店铺出租的告示

　　一个商场有无生气，从细节上就能够很好的体现。当日记者到达卖场时恰好碰到工作人员在进行清洁冲洗工作，当记者从旁边经过时，工作人员完全不在意，记者只好从马路上行走，然而水龙头喷出的水仍洒了记者一身，其他居民行走也只能绕道走。

　　珊瑚都会当前的现状，不管是开发商，还是品牌商家，处境都很尴尬，未来路在何方还需细细思量。

　　典型案例二：

　　朗晴广场门庭冷落顾客寥寥

　　金夫人儿童天堂、周大福珠宝营业时间大门紧闭

　　朗晴广场位于江北观音桥步行街，商业体量1.5万方，于2011年3月开业，定位为浪漫金街，作为“售后返租”的典型代表，在开业一年后便金街变荒街。再次品牌调整后，这个由旭阳集团打造的项目近况究竟如何?9月19日，记者特意走访了朗晴广场。　

朗晴广场外面人流量甚少　　 

　　记者于下午四点四十分到达朗晴广场，发现卖场外人流量较少，只有一对母女、一对祖孙以及一位阿姨和一位坐在花台上歇息的居民。然而广场旁边以及对面却有川流的人群，相比之下，卖场净显冷清。记者发现，卖场内客流量最大的是“以纯”品牌店，有几个年轻的姑娘正在挑选衣服，统观整个卖场，除“以纯”外，再无其他“品牌”服饰，整个卖场服饰店数量屈指可数，仅两三家。卖场除麦当劳、以纯之外，再无更多知名商家，多为散户自行租赁。记者从一楼至四楼，路程中见到三三两两的顾客，记者发现，卖场二楼新开了一家店，门外的开业花篮张显着开业喜气，店铺内却格外冷清。三楼的婚纱摄影馆里面也并无顾客，只有工作人员在工作，有的甚至直接在走道沙发上玩手机。而金夫人儿童天堂以及周大福珠宝均在营业时间大门紧闭，记者致电金夫人儿童天堂，对方直接回复：“你打错电话了”!随后，记者多次致电周大福珠宝，对方两个座机均无人接听。　　

营业时间却大门紧闭的周大福珠宝

　　朗晴广场地处观音桥核心地段，地段优势得天独厚，门前有多列公交经过，离轻轨站也相距不远，何以走到今天的境地?早前就有媒体对朗晴广场做过“浪漫金街变浪漫荒街”、“拯救朗晴广场”等相关报道，揭露了开发商为了快速回笼资金而将商铺分散销售的弊端。朗晴广场的昨日悲剧、今日现状、未来发展均值得仔细思量。　　

营业时间大门紧闭的金夫人儿童天堂