渝城论道第9期：“银发经济”点缀商业综合体差异化发展

　　据《中国老龄事业发展报告(2013)》指出，2013年中国老年人口数量超过2亿，老龄化水平接近15%，未来20年，该指数将持续上涨。有投资者说：“人类在18世纪发现了儿童，19世纪发现了妇女，20世纪发现了老年人。”依照这个说法，商家应该很热衷于“银发经济”才对。“银发经济”的发展现状和发展空间到底如何?本期渝城论道嘉宾围绕“银发经济”进行了深度探讨与解析。

　　“银发经济”目前的定义是专门为老年人消费服务的。“银发产业”又称老年产业、老龄产业。其范围十分广泛，包括卫生健康服务、家政服务、日常生活用品、保险业、金融理财、旅游娱乐、房地产、教育、咨询服务等各个领域。

　　主持人：赢商网重庆站总经理、百斯特商业机构 周旭

　　参会嘉宾：

　　重庆香江财富商业管理有限公司 总经理 蓝伟光

　　重庆良兆投资有限公司 副总经理 陈卓飞

　　重庆云太美每家商业地产投资有限公司 副总经理 何伟

　　重庆市康德实业(集团)有限公司 招商部副经理、康德中心招商总监萧国维

　　重庆顺祥房地产开发(集团)公司 营销总监 罗毅

　　重庆顺冠商贸有限公司/FOSS集合店 王伟

　　成都八十五度餐饮管理有限公司 康文腾

渝城论道第9期嘉宾现场合照

　　房企纷纷试水

　　真正的养老地产却屈指可数

　　大小房企纷纷瞄准了这一块红利蛋糕，包括万科、保利、招商、金地、远洋、首创、华润在内的品牌房企均涉及养老地产的开发，泰康人寿、中国人寿等保险公司也逐步涉足养老地产项目，更有大小虾米房企踌躇满志欲在养老地产分一杯羹。但实际上，真正的养老地产却屈指可数。

　　据了解，国内养老地产目前有三种主要模式：以保险资金为开发主体推出的养老机构，如养老院;开发商推出的养老地产项目，如北京的万科幸福汇;慈善机构与企业合作，将公益性与市场化运作相结合，如中国红十字基金会与哈工大集团在深圳合推的曜阳老年公寓项目。不过，无论哪种模式，养老地产目前尚未形成可复制的成熟模式。

　　赢商网重庆站总经理周旭表示，现在不少开发商已经在做养老地产。我了解北京市政府出台一个政策，除去郊区的老年公寓，市中心每个区域也都会做一个老年活动中心，这样的活动中心也是由政府和开发商共同打造，有休息室、活动区域等。目前商业项目不断爆发，怎么才能做到差异化定位发展?现在儿童业态成为当前开发商争抢的宠儿，但是却鲜少有针对老年人市场的项目。

　　“银发经济”发展需要一个过程

　　纵观历年，可以发现购物中心、百货商场、超市、家电卖场等平时酷爱“炒节”的商家，对老人节却无动于衷。

　　目前儿童业态确实很火，主要还是可以带来延伸性地全家性消费。老年人是有消费需求的，但是很少有项目给予这样的场地来刺激老年人的消费。重庆云太美每家商业地产投资有限公司副总经理何伟认为，“银发经济”发展这个需要一个过程。首先，站在甲方来看，它所带来的利润坪效比较低，而且本身这个阶段重庆可能不是特别适合;老年人外出比较少，消费频率低。

　　同时，嘉宾普遍认为，第一，城市固有的消费习惯，第二，现在的结合。在生活习惯方面，为人父母带小孩出去逛街，青壮年带着自己的父母出去就比较少。华人的老人是在为下一代打工，自己舍不得花钱然后传到下一代。这个习惯或者说怎么去打破?此外，50-60岁老人，个人护理，健康相关产业方面，商场的硬件按照空间来说，老年人的视觉来说比较差一些。在产业链的结合，更大体系的设施设备，经营方是否愿意提供这样的空间和投入?

　　重庆香江财富商业管理有限公司总经理蓝伟光还认为，随着老年人越发年轻化，在这个阶段，需求与年轻人不同有特色但是却依旧是品质化。银发经济更多的要解决一个问题就是这样的场所不能让人去觉得是老年人才去的一个消费场所。现在对于购物中心来说，因为同质化所以需要去做一些延伸，这个延伸来自于各方面，而银发经济可以是一个部分。

　　“银发经济”可以点缀商业综合体差异化发展

　　重庆良兆投资有限公司副总经理认为，网购、社区店、会展是银发经济的三个体验渠道。从整体老看，银发经济近商业中心存在四大问题，首先是意识形态限制，传统老年人非常节约，消费需要不断引导;其次，经济水平制约，大部分老年人的经济水平并非 很理想，首入优先支出也就减少;第三，社会重视程度还不足，不管是敬老爱幼还是政府政策的引导上，还是不足;第四，给商业综合体的聚客效应不好，坪效不高，商业运营者信心不足。但是目前成为主题型项目机率还是较小，但是目前成为主题型项目机率还是较小。

　　做商业需要满足市场需求，而需求是多样的，如何去抓住更多的需求来满足市场并创收才是商业需要考虑的，其归根结底还在于消费者。未来购物中心竞争更多是考量到服务。

　　从国内目前发展较好的北京，北京新街口百货、朝阳商业大楼等都是专门针对老年人消费卖场。北京新街口百货靠特色产品形成错位经营;朝阳商业大楼定位为老年人一站式消费，一直做老年市场，避免电商冲击，营业额非常稳定。从国外的经验来看，做“银发经济”商业项目，除了产品特色外，最重要的还是服务，包括提供休闲区、便利的无障碍设施、接送班车等。

　渝城论道

　　渝城论道由中国商业地产第一门户——赢商网与百斯特商业机构发起主办。邀请当地开发企业职业经理人，以及全国代表性的拓展品牌高管出席，旨在打造一个商业地产开发的交流与合作平台，以对重庆商业地产最深远的洞察力、号召力和行动力，推动重庆商业地产可持续性开发模式创新与商业创新，提高重庆商业地产的高质量发展。2014年将推出20场渝城论道，活动合作方正在招募中。平台创造价值，期待与您共赢！