重庆上半年房产市场：零售物业过剩 快时尚偏好核心

　　重庆办公楼空置率稳步下降 大量甲级办公楼集中入市租金上涨阻力增大

　　仲量联行数据表明，2014上半年重庆优质办公楼市场吸纳表现突出，净吸纳量达81,998平方米，同比涨幅16%，平均空置率由2013年4季度的35.5%下降至34.3%。由于未来将有大量新增供应入市，部分办公楼业主自去年底开始下调了对租金的预期，带动了市场平均空置率的稳定下降，办公楼吸纳量表现突出。而优质办公楼客户对核心区域需求依旧强烈，因此这类至今已稳定的项目又对租金进行了相应的上调。

　　此外，据仲量联行数据统计，2014年下半年预计将有约38万平方米优质办公楼项目入市，其中65.8%的新增供应来自于甲级办公楼，将带动市场整体竞争加剧。但目前众多优质办公楼租户其实更愿意入驻硬件品质较好的甲级办公楼从而提升公司形象。办公楼提档升级需求愈加强烈，预计未来核心区域的甲级办公楼租金将持续高于市场平均水平。

　　高端住宅市场整体供应呈现收缩态势 量价博弈未来售价下调预期加重

　　仲量联行数据表明，2014上半年重庆高端住宅市场新增供应量为3,823套，同比下降24%。供应量下降主要受上半年银行信贷收紧，国家宏观调控，消化现有存量需求等多重因素影响。成交量为3,719套，较去年同期下降23%。高端住宅售价于第二季度录得11,930元/平方米，与2013年底基本持平，但部分项目二手房市场出现了降价迹象。值得注意的是，核心地段楼盘价格保持坚挺，而非核心地段的楼盘价格降幅明显。

　　此外，由于重庆的高端住宅市场以本地刚性需求为主，购房迫切度小于一线城市，加之重庆住宅租赁市场的价格起点较低，为刚性需求且资金有限的购房者提供了一个相对更加直接以及合理解决方案。因此，重庆高端住宅市场上的购房者对于价格微调的反应较为迟缓，最终导致价格下调转换为购房行为的效果较差。业内人士表示，“2014年下半年重庆高端住宅市场将会进入一个量价深度博弈阶段。预计开发商会采取减少推盘量和增加促销力度的做法来减少库存去化周期。总体来说，2014年重庆高端住宅整体售价下调预期加重。”

　　零售物业供大于求趋势将持续 快时尚品牌依旧偏好核心商圈

　　今年上半年，新入市的商业项目有三家，分别是璧山砂之船艺术商业广场、晋愉奥特莱斯和City城市广场。仲量联行数据显示，受新增项目入市影响，购物中心整体空置率为13.9%，较2013年第4季度，轻微下降0.6个百分点。值得一提的是，截至2014年底，将有超过63万平方米的新增优质零售物业入市，供大于求的市场趋势将会持续，加之品牌开店计划有限，开发商招商压力将继续增大。仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示，“地段优势不再是保证零售项目成功的唯一决定因素，部分核心地段经营状况良好的项目租金有可能进一步上涨;而部分项目由于开发商运营能力有限，招商情况不尽理想，租金预计将进一步下调。”

　　在这个品牌资源“大拼杀”的时代，快时尚品牌更是受到广大开发商的青睐。今年上半年，进驻购物中心并开业的快时尚品牌就不在少数。例如，URBAN REVIVO在北城天街新开一家门店，其在重庆总店数增长至2家。H&M在英利IFC开出建筑面积为3,766平方米的西南地区最大的旗舰店，其在重庆总店数增长至9家。同时国际轻奢品牌对重庆市场的兴趣逐步增加。MICHAEL KORS重庆首店第一季度落户星光68，MCM在星光68的门店正在装修之中。

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