苏仲礼:重庆购物中心并未饱和 写字楼市场整体健康

　　当投资住宅面临限购、限贷和房产税等不确定性时，不少投资者将目光投向商业。一方面，短期内重庆将有大量写字楼入市;另一方面，近两年重庆写字楼的空置率一直保持高位。与此同时，尽管王健林等大佬不断强调“商业地产有风险”，但重庆的购物中心却迎来一轮发展潮。

　　重庆对写字楼的真实需求有多少?大量写字楼入市，市场是否面临风险?新兴商圈的购物中心怎样才能活下来?带着这些问题，有关媒体采访了仲量联行重庆董事总经理苏仲礼，听听他对这些问题的见解。

　　此次采访的地点，是仲量联行位于解放碑大都会商厦的办公室。窗外一栋高楼正在施工建设，我们也由此抛出第一个问题：今年重庆有大量的写字楼推出，那么真实的需求到底有多少?

　　需求不断增加 写字楼市场整体健康

　　在苏仲礼看来，随着西部的快速发展，越来越多的外资公司以及世界500强等进入重庆，都成为写字楼市场新的需求。虽然短时间内的供应较大，写字楼的租赁及销售市场的竞争将变得更加激烈，但是需求也在不断地增加。“开发商碰到一些大型的优质客户，可能会推出一些优惠条款去吸引这些客户。”

　　提到写字楼，就绕不开空置率的问题。数据显示，重庆写字楼的空置率一直处于高位。苏仲礼对此表示，“虽然空置率在上升，但是我认为重庆的写字楼市场整体上还是比较健康的。”具体来说，重庆的空置率跟北上广等一线城市不同，一线城市的写字楼大多是单一产权，因此在交付之前就可以着手出租，交房后可能就已经有50%-70%的入驻率。重庆的写字楼大多是销售型，即使全部销售完毕，很多小业主并没有清晰的规划，所以需要更多的时间进行消化。

　　单一业权物业更受青睐优质写字楼还将升值

　　在竞争更加激烈的市场中，哪些写字楼能够破局而出?苏仲礼的答案是单一业权的物业。同时，伴随市场选择空间增大，租户将向物业品质更高或区位条件更好的物业聚集。价格方面，他认为目前重庆的优质写字楼项目并不多，同时外资机构和企业也希望能获得更好的硬件和物业服务，因此优质写字楼还有升值空间，并且优质写字楼还可以带动区域内租金水平的上涨。

　　值得注意的是，2014年在江北嘴等新兴区域会有大量写字楼供应。苏仲礼预测，真实的情况并没有外界想象的那么坏。“以江北嘴为例，政府将其定位为金融中心，很多写字楼是由金融机构整栋消化，其余大部分也是自用，这对于新兴区域的发展比较有利，一定程度上降低了风险。”

　　新兴商圈购物中心增大餐饮和娱乐业态

　　除了写字楼市场，重庆购物中心的发展现状也让一些业内人士担忧。关于这个问题，苏仲礼同样也比较乐观：“重庆的购物中心不存在过量的问题。跟其他城市相比，重庆的商业发展起步比较晚，有的地方已经比较成熟但是还没有购物中心。近几年来很多购物中心陆续开业，就是为了满足区域内的消费需求。未来三年每年平均有50万平米的新增供应，但是在重庆仍然有发展空间。”

　　苏仲礼进一步分析，商业最重要的是给消费者创造出一个氛围。对于新兴商圈的购物中心，面临的主要问题在于商业氛围的薄弱以及辐射人口数量有限。因此新兴商圈的购物中心在招商运营的前期需要增大餐饮及娱乐业态，以达到吸引人流、聚集人气的效果。在物业运营达到较为成熟，人气有了较大提升的时期可以进行物业业态的调整及升级，加大项目零售业态比重，提升项目品牌档次，带动物业租金收入的提升。

　　“中国现在的购物中心是最新的，设计也是最现代化的。”以前做购物中心要去日本和美国等国家考察，但是未来十年，可能不需要再去国外学习了，中国内地甚至重庆都会有一些地标性的购物中心亮相。

　　传统商圈进行整体的改造及升级

　　对于解放碑等传统商圈而言，也不能高枕无忧。去年年底，解放碑NOVO经营不善关店，就是一个典型案例。苏仲礼建议，对于传统的老商圈，现有物业应当积极进行物业的提档升级，加大品牌引进力度，尤其是知名国际国内品牌;新开发物业则应当注重提高物业品质，引进新进入重庆的品牌;作为政府部门，应当着力对商圈进行整体的改造及升级，以提供更加舒适的购物环境。

　　按照苏仲礼的理解，传统商圈在进行提档升级时，可以寻找一些差异化的业态。“想在解放碑打造出受欢迎的购物中心，目光不能只放在自己身上，而要从整个解放碑的角度来思考。不能全部都是奢侈品牌，也要有一些快时尚，有更多的餐饮以及电影院等，让区域内百花齐放。”

　　虽然苏仲礼对于重庆的商业地产发展状况表示比较乐观，但他也直言做商业地产特别需要坚持。“每个购物中心都有一个培养期，有可能是一年，有可能是三年、五年，特别是在新兴商圈，无论是前期调研、招商还是后期运营管理，只要一环出现问题就可能会死。”