渝城论道2014年首次开讲:重庆商业地产到底缺什么?

赢商网重庆站 曹小琴   2014-01-17 15:47
核心提示:《渝城论道》是赢商网重庆站2014年首届沙龙会,主要围绕“重庆商业地产到底缺什么”进行展开;参会的地产精英根据重庆商业地产以及零售市场的现状,对市场进行了全方位的对比分析,旨在还原重庆商业地产的“本色”。

  2014年1月16日下午三点,由赢商网重庆站举办的《渝城论道》活动在华辰国际大酒店隆重举行。

  此次《渝城论道》是赢商网重庆站2014年首届沙龙会,主要围绕“重庆商业地产到底缺什么”进行展开;参会的地产精英根据重庆商业地产以及零售市场的现状,对市场进行了全方位的对比分析,旨在还原重庆商业地产的“本色”,促进其健康、稳定发展。

  据主办方赢商网重庆站总经理周旭介绍,“2014年,赢商网重庆站将会举办20场《渝城论道》活动,为行业地产精英搭建沟通交流平台”,他表示,“商业地产作为一个快速起步发展的行业,需要大家集思广益,通过交流,互通有无,进行资源整合,推动重庆商业地产这个行业持续健康发展”。

  据悉,由赢商网重庆站主办《渝城论道》活动下一场时间初步定于2月下旬,目前地点正在选址,报名已经开启,有意参加的地产精英,可以通过电话023-88369685或者私信赢商网重庆分站官方微博或微信进行报名。

  主持人:赢商网重庆站总经理 周旭

  参会嘉宾:

  重庆华辰物业发展有限公司 李夔

  重庆中华置业有限公司 陈卓飞

  蓝光地产 蒲晓勇

  重庆顺禧实业有限公司 刘多力

  重庆市新城开发建设股份有限公司 冶宏伟

  重庆春风地产 李宏伟

  重庆晋愉地产(集团)股份有限公司 李龙

  重庆凡奇广告传媒 鄢剡剑

  (注:排名不分先后)

渝城论道

  嘉宾合影留念

  把脉

  缺“精雕细琢”的商业项目

  目前重庆已开业的购物中心就有27个,从早期的大都会广场、重庆龙湖北城天街、九龙坡凯德广场,现在最近的英利国际广场、瑞富奥特莱斯。蓝光地产的蒲晓勇表示,“重庆的购物中心项目很多,但是最缺乏“精雕细琢”的精神。像广州的太古汇算比较成功的项目,这样的标杆项目经过了7、8年的精雕细琢”,“目前不少项目前期规划和后期的招商情况存在很大偏差。”

  随着商业地产的快速发展,城市综合体未来几年将会重点发展,他认为,“重庆购物中心归根到底还是缺乏内涵,重庆市场需要多考量MALL应该怎么去走差异化的路线。

  对于差异化的发展,春风地产的李宏伟也表示,开发商需要“走出去”,学习先进的商业开发理念、成功案例。恒隆广场的国际一线品牌、新天地的情调、K11的主题艺术购物等。重庆的商业未来做差异化发展还是有很大市场,因为城市呈组团式发展、城市包容性强、喜好接受新鲜事物。

  商业激情超过成都 但“先天不足”

  缺商业氛围

  作为工业城市发展起来的重庆,以前主要以制造业为主,所以在商业氛围上,与其他城市相比,还差很远。两江春城陈卓飞认为,重庆做商业激情很高,但是商业氛围还不足,目前还不如成都,增强商业氛围,需任重而道远。

  缺同行之间相互沟通 资源整合

  关于缺同行之间相互沟通这个问题,嘉宾们一致赞同。商业地产作为一个正快速发展的行业,市场的突发性,暴露出行业规范化的缺失,资源的不对称,信息的不及时。很多人觉得商业地产无迹可寻,但是观察走在前面的商业地产开发商,包括中国的恒隆,华润,万达,龙湖,国外的凯德等在人才变动的同时仍然以健全的管理体系保证商业地产的发展。在商业地产发展中 ,重庆商业地产需要不同理念的碰撞,资源的整合。赢商网重庆站周旭提出,商业地产的突发性让整个市场进入完全竞争状态,因此现在这个行业最缺乏的是在各个领域却多少都能掌握相应商业知识的专业人才。重庆市场因为缺乏所以更需要大家的不断学习、积累,互相交流。

  华辰物业李夔认为“重庆还是需要更多的圈层,更多的交流,把商业资源聚起来。商圈各有但是商业品牌也不是特别清晰,我们也需要有交往和展示的圈子。”两江春城陈卓飞也表示,同行之间,应当加强交流,只有互相沟通,在招商的过程中才会避免被品牌商“挟持”。

  缺乏对消费者的深层次研究

  重庆中心冶宏伟认为,目前新世纪百货、重庆百货等传统百货主导重庆商业市场,重庆商业地产市场处于从传统百货主导逐渐转向购物中心主导的发展阶段。重庆直辖至今这么多年消费者的结构、习惯、层次、特征都处于动态的变化过程,因此迫切需要对近些年及未来的消费者趋势做深层次分析研究,而目前基本只围绕自己的项目做半径研究。

  以下是现场实录

  周旭:首先特别感谢华辰李总,对我们赢商网活动的支持,同时还为我们提供了那么好的场地和茶点。我们今天的主题:重庆商业地产缺什么?根据重庆商业地产以及零售市场的情况,可以进行对比分析;个人认为,其实现在重庆的购物中心可能更多的需要在满足购物者精神层面上下功夫。上期渝城论道活动,冶经理说的很对,做商业地产就是为人民服务。那么重庆购物中心怎么才能做到为人民服务呢?

  一、重庆商业地产缺乏真正的内涵与精神

  蒲晓勇:我个人做商业地产做了一段时间,对于重庆来讲是我的出生地,就我个人浅见,重庆商业地产缺乏一种精神,一种就要去精雕细琢产品的想法和决心,其实全国范围这样的购物中心很多,像国内就有代表性的太古的项目。太古做一个项目筹备就能做7,8年,那是一个什么概念?就是我一出来就必须得是精品。不是精品我都不好意思摆出来,我也不会因为你的各种要求限制摆出来。但是重庆这样的项目还没有吧。

渝城论道

  重庆目前来讲MALL上得多,品牌同质化又很大。其实我们说要做好项目从建筑设计,硬件,乃至后面的软体包装上都是可以去琢磨的。但是重庆商业地产最缺乏的就是这两个字,换句话说项目是缺内涵。你说一个项目如果在一个需求主导的市场下,像周总说的你满足市场需求你就能形成良好的收益,但是现在商业地产市场已经供给大于需求了,所以你需要真正的想到你精致的地方。有的人说说得容易,但是你说K11把养猪场带进购物中心,养猪场在我们的传统概念里那是什么?那是脏乱的环境的地方啊,但是进入购物中心为什么会那么受人们欢迎?重庆的市场需要多多考量MALL应该怎么去走自己的特点,做自己的产品,而不是产品线。我之前有了解一下解放碑的国泰广场,很早前我看了国泰的规划图,但是最近我再看发现他现在的国泰的招商情况跟之前的文化定位就完全不一样了。

  周旭:近日我们也接触了不少项目的招商团队,时常会谈及引进一些创意性品牌;刚蒲总说的项目需要做“内涵”,我觉得很有道理。“内涵”的一种就是敢不敢尝试新的东西?国际一线品牌自然很有名气,但是这样的大品牌并不适合每个项目,同时消费者也并不会对此“买账”。同时,我们现在要满足消费者需求的时候,还需要引导消费者。

  鄢剡剑:我说一下我对商业地产的认识吧,但是我做商业地产很早,我之前是学医的,我做商业地产是04年开始的,那个时候接触的项目是北城天街,04年刚开始弄,最开始有一个华联在前面我还以为那是华联的项目。项目周围都拆完了,对面的茂业一个烂尾楼,我印象的重庆商业地产是那个时候开始。龙湖北城天街也是慢慢做到07,08年重庆商业地产才真正开始。但是后来我又去做了金融和工业地产。我觉得重庆商业差什么?现在信托,基金等,5年退出3年退出,本来做商业的人也比较多。串串香也能做成不麻不辣从街头做进购物中心。

  二、本土商业开发企业缺长远战略

  李宏伟:我本身也是重庆人,对于重庆商业地产的发展也有一定的了解,之前也办过商业顾问公司,就重庆而言现在重庆商业地产缺乏“走出去”学习提高的精神,在创新能力的引进上,这方面房地产或商业协会现在也没做。在重庆,以前有很多企业组团出去学习,出去学习其他公司的先进理念、产品和管理。在2000年初的时候,重庆代表企业的龙湖、金科也这样做,他们也是这样做强大起来的。重庆商业比其他大都市缺乏的很多,我们以前看恒隆广场,国际一线品牌高大上,新天地的场景那就是一个白领情调做得那么好,我们就要去看,去更深入的学习;看K11原来购物中心可以做主题艺术,我们看美国的购物中心大得你可以做各种主题,海洋主题等等。重庆本身具有包容性、城市地形有特色、消费紧跟时尚创新,商业做差异化其实是很有市场的。重庆开发企业缺乏长远的战略,未理性看待商业的收益,对于长期收益和短期收益如何去权衡做得不好。比如说万达他的金街,销售很好,但整体经营和品质不好,与购物中心不协调。

  我们现在商业的差异化、主题化、复合型和体验式做得还不够,也就是商业产品细分市场定位还不够,做成功是需要营运能力和时间的,就像谈恋爱一样,“闪婚”的毕竟还是较少,互相之间要了解之后才能“结婚”,不然最后也得闹完就离。

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  下面,我分享一下春风地产的两个项目,请大家多提意见。城市心筑一号商业,项目在冉家坝广场旁,紧邻龙山景观大道。我们的一号院街土建建好后,当年那边的环境还不够成熟在那闲置5、6年。现在推掉重新规划、重新建设,其中损失几千万。但是我们的目的和决心就是要“凤凰涅槃、精耕细作”。好的地段和商业地产产品我们舍得去投入,现在邀请了凯达环球、仲量联行等国际团队共同打造“高品质情调生活馆”,重新设计后做到层层退台和大广场,充分利用外摆和景观资源,营造“慢下来的时光”,做出真正的品质情调项目。以异国情调餐饮、精致生活零售、艺术画廊、情调酒吧为依托,呈现约会的浪漫时光,晚上就要让顾客去体验天空、体验环境。我认为产品的细分趋势在于不断的创新、不断的突破,带来新鲜的血液,但是这个都是需要时间去培育的。

  另外一个项目,春风与湖54万方的开发量,商业6 、7万方,我们定位为“社区型购物中心”,由科城路shoppingmall、五四路湖滨风情街、崖顶国际景观休闲中心、广场社区商业街组成。有投资机构和银行看中商业,我们就是不卖,就是要坚持整体持有,统一规划、招商、经营,把它做好,实现大家共赢。

  重庆其实也很缺一线的商家资源,像欧尚、大润发、乐天、步步高都是最近才进入重庆拓展。成都的品牌集中度就比重庆强得多,相比同类城市,重庆商业地产发展还是晚了很多。这一点就希望通过像赢商网这样平台来带入更多的品牌商家,协助到我们,帮助到整个大环境。

  周旭:其实我们也一直有和这些品牌保持联系。就我所知他们也在到处找项目,就像乐天玛特在主城其实也是找了好久最后才落户英利。开发商想要品牌进来,还是要看你为什么要他进来,你要他进来的目的决定你们的感情能不能继续下去。这个谈恋爱的过程只要你们真正找到了“触电”的地方,婚姻就有基础了,结婚自然就成了水到渠成的事情,然后就等着生小孩。只是说这个“触电”的方式多样,有情感上的,有利益上的。这就看你们自己更重视哪一样了。

  另外就是重庆本身的市场环境还需要很多方面协同做好他,不单单说是开发商一方面去做。是整个商业地产相关行业都要去做,不直接相关的行业其实也是间接有关联的。我们团队就是喜欢做商业,就是因为商业地产包含的东西确实太大了,太多了你要不断的去学习,去研究,太好玩了。加上现在难度大,我们自己作为一个平台,就是觉得平台可以贡献一份促进整个市场规范和进步的力量。在大家都很艰难的环境下,就需要大家朋友一起来解决问题,现在的商业市场讲求“情感”消费,我们做项目就更应该把“情感”带入进去,那才能做出真正的好的主题性商业来。

  三、专业机构与各个链条人才的缺失

  李宏伟:另外其实现在市场很缺乏顾问行和商业“一专多能”的人才,还有其他服务机构,类似五大行也是看见华夏柏欣和龙湖合作很好,最近两年才进入重庆市场。但是现在我们也很需要去接触这些资源。还有就是人才,重庆需要外来的和尚,外来的和尚在不同城市有不同理念,可以互相进行碰撞,有助重庆商业的创新发展。另外,国内专业做商业地产的设计团队也很缺乏,请外籍机构,又面临着落地和后期服务问题。

  周旭:这个环境确实是这样,现在商业地产是井喷,这个行业也没有专业的人才培训体系出来,商业地产包罗万象,地产,零售,品牌,包括我们这样的平台性企业和一些服务性企业等等。这个行业需要不断的去学习去积累,相互的学习,真正了解市场需求和潜在的发展需求,自然做好商业就更轻松了。我们举办这样的活动也是希望通过大家线下互动的交流来更多的集合智慧碰撞出好的点子,满足整个大环境对于学习的需求。其实这些情况的出现也是因为相对成都,之前可能重庆的城市营销做得还是少一点,加上重庆本土的消费环境和居住环境也不一样,所以外来的品牌也好,人才也好都相对缺乏,但是重庆相比成都,这个城市更具有挑战性。更能让人拥有工作的激情,所以我觉得未来的发展是值得期待的。

渝城论道

  四、理念和概念的缺乏

  市场的环境现状分析以及项目深度的精耕细作

  陈卓飞:我是两江春城招商负责人陈卓飞。对商业地产,我也有一些自己的看法:

  第一:重庆商业氛围还不够,不如成都,但是我们的商业激情超过成都。因为以前我们的历史就是工业城市,是以制造业为主的。外地朋友说你们的摩帮很厉害,你们制造业很厉害但是商业就还没感觉。但是成都就很好,在商业的运行,概念的炒作上都是这样。如果我们再不重视商业氛围的打造的话,我们要追赶成都是不现实的。相较于成都,重庆的“生意人”的群体是不够的。现在重庆的商贸流通业都是沿海的、外来老板把持着,这就是我们需要追赶的地方。

  第二:老生常谈的话题——同质化很严重,现在的SHOPPINGMAL每层的格局大家一说都能很在脑子里轻易的勾勒出来,购物中心的布置也业态格局基本一样。

  第三:定位的模糊后果是很严重的,至今我没有看到在重庆做得好的、针对细分市场的商业项目(比如只做某个特定人群的生意的卖场等)。“见商招商的现象严重”,由于招商工作的特殊性,大家身上的压力都不小,这样客观上会造成没有长远的商业规划和定位,或者说是有定位,也有商业规划方案,但在实际的招商活动执行中往往会“走样”。

  第四:商业的细节上面的处理非常不到位,在上海我看到的正大广场,牺牲商业面积做了一个斜坡,但是人气就起来了。比如我们商业楼层回廊如何处理,都有一些好的参照物,国外有很多做得很好的,但是我们的就只是一个通道而已。

  外滩益丰源项目的租金50块一天,与重庆龙湖北城天街差不多。但是他的品质感和管理的细节,全英式的服务很成熟。

  第五:重庆的“人小心大”的项目很多,过度炒作和包装的项目多,一些很小的项目也就做很大的概念,不实际。其实重庆本地最接地气的还是餐饮业态,商业项目做好半径五公里的深耕就很不错了,寄望自己的项目辐射全市甚至辐射全国的想法很脱离实际。

  第六:赢商网举办的活动非常好,我们业内人士更应该加大横向沟通的力度和频率,各自处于不同的角度,不同项目在不同位置,操盘手也就有各自不同的看法和观点,集合这些观点就是意义的。

  鄢剡剑:我遇见有重庆的开发商,在开会的时候接了电话,回来说要走了,自己跑出去做买手购货。他以前是外贸商,所以他能很好的切入。其实我们知道房开又不是高科技,很多都是外包的,更多都是整合,我们现在需要有智慧和有创造力。同行之间的沟通其实是很重要的,就像我们今天这样的会议沟通就能够很好的互通信息。

  陈卓飞:我介绍下我们两江春城项目的情况,两江春城项目位于内环快速路北环出口,红星美凯龙的斜对面。地块横跨江北和渝北区,整体占地860亩,总建筑面积115万方。项目内包含268米高超五星酒店、购物中心、甲级写字楼、社区商业、坡地别墅等多种建筑形态。目前我们项目面临的竞争是很激烈的,半径五公里之内商业项目很多。但我们自己也有自己的特色:1.两江春城是典型的轨道物业——2018年轨道环线在我们项目内设有体育公园站,轨道带来的人流量不可忽视,这是商业和商务人流的有效保证。2.项目内涵盖两大公园,商务商业环境非常好。我们自己在地块内用150亩土地打造重庆主城唯一汽车电影广场、音乐啤酒广场、春城花谷、珍稀动植物园四大主题板块配合一街之隔的石子山体育公园共同组成环境优雅的“公园大城”。我们投入如此巨大的目的只有一个——让两江春城的商务商业人士“在公园里面办公、在公园里面做生意”。

  五、趋势把控与深度研究,各关键需求的协同合作

  冶宏伟:其实大家讲的确实都是现在大家共同所面临相同的问题。一个就是主题化的项目,二是要真正精耕细作,找到按照我们的企业积累,项目的位置,市场的需求完整的结合后做一个真正符合市场的清楚明了的产品,才能满足市场的需要。另外需要的是精细化管理。我在重庆也在到处“逛”。看解放碑人气最旺的还是百货,成都其实购物中心已经是主导了。重庆的百货确实还是主导。

  我觉得重庆的购物中心的研究还不够深层次,换句话说其实是对于消费市场的不足够理解。现在的开发商可能大多只针对自己的购物中心做半径调查,基本都没有细化到做消费者的研究。重庆直辖以来的消费市场是肯定不断变化的。但是大家都没去深度研究过。很多的成功出于偶然,失败了才看到一点原因,但是都不清晰不知道如何去解决。具体打个比方说下协信星光68的一个日本料理,他进来的时候其实是做尝试的,但是他进来就火了。消费群体的研究,年龄层,消费习惯等的理解其实都在逐渐变好。

  现在时代在讲大数据,其实我们很需要对于大数据的收集和研究,这一点就希望有平台能够有这样的研究出来进行全面的展示。我们现在说市场的消费核心是中产阶级,什么叫中产阶级,现在我们需要细化去研究到底什么是中产阶级,中产阶级他到底在哪儿?现在我们的基础客流还没有认真的去研究。更多还只是涉及到宏观环境的研究,因为那个来得简单,但是细化的东西呢?消费结构,消费习惯是怎么去研究的?需要对消费者的深层次研究。

  第二点,对于开发商缺乏做商业地产的市场导向的思维模式。一个是消费者消费引导,另外一个大家也在讲,现在我们面对好的品牌商不是你想他来他就来,他自己会有考量的。但是现在要市场化,市场接受什么业态,我们就要去做什么,如果市场不接受就不要去做。市场化的理念一定要加强一些。

  第三点,开发商往往重建筑设计轻商业设计,随着开发商对商业地产理解的不断加深,我认为商业建筑设计未来将会有较大的发展空间。

  第四点:重庆未来轨道交通的发展是有非常大的发展前景的,轻轨旁边的物业是非常有潜力的。重庆山地的特性,重庆轻轨是最方便的,后期会越来越多。类似香港那样的轨道商业重庆是可以做的。但是照搬肯定是不行的。另外互联网的发展使得O2O跟商业地产如何结合,如何应对,我觉得这是一个大课题,现在电商时代给谁的机会都是平等的,如果等别人做起来了你再去做那就只能是模仿。那时候你要缴的学费就更多。未来对于消费者而言不仅是购物消费更重要的是“全渠道的消费体验”。

  李夔:重庆华辰财富广场,是在2011年经过数十次激烈举牌涨到1千万/亩才拿下来,实属宝贵。现在规划是6万方的酒店,5万方写字楼,5万方持有的商业,1200车位。目前的定位是比较成功的,开盘价的写字楼是16000元多/平米,现在约18000元多/平米。写字楼有参照照甲级标准做的,卖了一部分,主要是以银行等自用客户整层供应为主。顶楼我们自用两层。另外2栋LOFT商务写字楼,5万方的购物中心是自己持有,整个项目的租售比例是比较好的。酒店已经开业,生意也比较好,欢迎大家来体验。

  华辰财富购物广场的平面布局是一个T形步行街加围合集中商业,我们和万达的散售临街街铺的做法不一样,我们自己要把这个步行街作为核心特色来打造。从目前招商人口分析,目前项目3公里左右范围有20万多人,未来空港新城人口增加趋势会比较多,3年之内保守是新增约5万人,现在空港新城很多新开发楼房都交房了,而从市场竞争角度来看,主要是金港国际。所以竞争相对来说不像传统商圈那么的激烈。感谢赢商网,我们也借助了赢商网这个平台,补充了我们的招商品牌资源。

  我们做商业运营,也会把某些投资回报比较高的项目,如服饰加盟联营、KTV、早教中心等纳入自营去思考和去做。除了管理难度加大外,自营所需要增加的投资相对并不很高,最主要的是提高了商业的开业速度,可以避免被某些品牌商家牵着鼻子走的别动。

  开发商在做前期定位的时候,最理想是万达订单式商业,与主力店先签订单面积,但是实际操作有难度时,也可以在前期阶段,把物业结构、层高、柱网、中庭开洞钢筋、风火水电多预留出来,等物业成为准现房后再做招商铺位划分和落位,一是与中小商家相对好谈,二是调整起来回旋空间也大。

  做商业就是做消费力,不同地段的项目需要不同的定位,也需要不同的招商策略,“弯着腰做比挺着腰做保险”,招商的心态很重要,即是是地段好的项目,也不要把自己的身段放得太高,要想做的高大上,在开业后再调整上去也是可以的。一个老板或者操盘的职业经理人如果把招商底租和高大上品牌看得过重,实际招商结果可能会不理想。而如果制定比较合理的较低租金和优惠的扶持政策,与商家共同赚钱,共分营业流水,招商实际效果会更好。

  重庆商业需要更多的圈层交流,除了购物中心圈子之间交流外,与专业市场的圈子交流也是有帮助的,把商业资源跨界圈子聚起来,能更好促进商业的创新发展。 举个例子,最近面试一个候选人,做服装创业园的,我问招商的条件是什么,候选人的答案很有新意:我有比较特殊的渠道,拿服装订单来吸引招商,如果他缺人,我们配工人,如果他缺设备,我们给他融资提供设备。这个答案给重庆的某些购物中心提供了很好的参考思路。

  2014年8月之前,重庆华辰财富广场的招商扶持政策是很实在的,就是最大限度的优惠和提供营业所需的装修和营业员。希望通过赢商网,我们能让更多的服饰和餐饮商家知道我们的诚意和决心,抓住现在的先机,与华辰财富广场共赢未来。

  周旭:大家以后可以通过线上我们的官方微博、微信进行互动交流;同时,我们也会结合时事,选出大家比较关注的一些热门话题或者提供一些商业项目,供大家研讨和出谋划策;以后我们每月将会定期举办这样的活动。也再次感谢大家今天的出席。

  华辰财富广场项目介绍:

  华辰财富广场,总投资18亿,项目规划面积19万方,是空港新城首个“渝北区现代服务业总部基地”。该项目集甲级写字楼、5.5米高创意写字楼、主题公园商业街、金融街美食街等为一体的“都市游憩商业区”,将成为空港新城片区的新中心。

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