社区商铺发展日趋成熟 商铺每年租金稳定上涨5%~10%

　　经济增速前景不明、供大于求、客流分流严重，大多数大型商圈生意惨淡，空置率居高不下，前景堪忧，但本报记者深入调查发现，就是在这种大环境下，社区商铺的情况却相对稳定，一些成熟社区的商铺每年租金还能稳定地上涨5%~10%。

　　商铺调查之二

　　记者走市场：

　　社区洗发店开了10年每年利润二十万元

　　记者观察到，尽管整体零售市场因为经济环境而有所影响，但是不少大型社区铺的生意却依然红红火火。朱太太在骏景花园租了一个20平方米左右的小店，专门卖家纺用品，每个月除去租金、固定成本外，能赚到6000~8000元。朱太太认为，只要找准定位，社区生意比商业区稳定、清闲，竞争更小。

　　记者在五羊新城这一成熟社区里也看到，这里的客流相当稳定，多数店铺也都是十年八年的老租客。

　　罗老板在五羊新城广告城这条巷子里开了一家洗发廊，他说：“我从2004年就在这里开店了，现在每年净利润都有二十万元以上。我的几个徒弟后来也在这条巷子里开了几家洗发廊，也都有五六年光景了。为什么我们能存活下来?一是服务好，二是价格适中。这里都是老主顾，成功没有什么秘诀，就是踏踏实实地提供服务。”

　　附近的一间盲人按摩店也有15年的历史了，一位姓高的盲人按摩师告诉记者，他每天在店里基本上除了吃饭睡觉的时间，都没有闲过，因为客人很多。

　　业主李先生在五羊新城拥有几个小商铺。他告诉本报记者，“想要把铺稳定地租出去是需要思考的，一是租金不能太高，每年提价幅度也就5%~10%吧。二要尽量地满足老租客的要求，如果他们走了，新的租客生意做不下去，我们的生意也就断了。”

　　社区商铺消费稳定租金涨幅“随行就市”

　　商铺专家：

　　社区商铺消费稳定租金涨幅“随行就市”

　　“那些已经比较成熟的社区商铺，租价没怎么大跌，因为经营的都是民生的行业，租客的消费比较稳定，而且以服务性行业为主。”中原地产商铺部区域经理法永能告诉记者，部分大型社区商铺的租金甚至出现了5%的升幅。目前，广州市内不少大型社区都有这样的现象，比如光大花园、华景新城、骏景花园、富力半岛花园、富力广场等。

　　家住华景新城的罗先生告诉记者，前两年小区里个别一楼靠街商铺还有空置现象，去年以来临街商铺一律都有营业，华景路两边还搭建了几排临时商铺。

　　不过，法永能也指出，相对成熟的社区商铺在租金升到一定程度、租金回报率达到一定高度之后，租金水平就会相对保持平稳。原因是商家必须考虑商铺的成本水平，如果租金永无止境地继续攀升，服务性商业的经营者未必可以承受。所以，成熟社区商铺的特点是成熟、稳定上升，但有一定的“封顶”。“可以说，社区商铺的涨幅来自‘随行就市’。”法永能表示，这与社会的整体消费水平上升有必然的关系。

　　在社区铺中，租金涨幅比较快的是发展中的小区社区铺，尤其是两年左右之前开发的社区，一开始没有多少住户入住，而随着两年的发展，居住人群增加，租金也相应发生比较明显的上涨。这些商铺一开始的租金普遍为60~80元/平方米/月，而目前往往可以达到200元/平方米/月，升幅超过100%。类似的商铺主要集中在金沙洲板块。

　　警惕：

　　开社区商铺

　　要回避投资盘

　　社区商铺也有失败的例子，而且一旦失败，其速度也很快，因为社区都是老客户，不好“忽悠”。记者观察到，在五羊新城寺右新马路上，某一个商铺在过去的一年内就换了三四次招牌：先是开了家美容店，没什么客流，很快关门;然后又开了一家玩具店，没有特色，被旁边的万佳超市和网购一冲击，很快也关门了;接下来变成特产店，但由于生活必需程度不高，三个月后也转手了;最近则是开了一家洗发店。

　　“开一家店，基本上三个月就能知道自己挨不挨得下去，没有客流量、半年左右就关门的例子在社区商铺圈里是常见的现象。”华南和谐社区研究发展中心主任周活宁昨天对本报记者表示。

　　此外，社区商铺选址很重要：一定要是成熟的社区。“当前别看很多楼盘售价那么高，但其中有多少才是真正的住房居住需求，有多少是投资客要转手且空置的，一定要分清，一些炒作的楼盘实际住户少，冷冷清清。因此要想在社区商铺做生意，一定要对这个社区有充分的了解，包括对居民结构的了解，是老人居多还是年轻家庭为主。而且这些店所提供的服务一定要扎实，质量要稳定，最好是社区生活的必需品，如果是休闲食品或服饰，也要有特色。”周活宁表示。