渝城论道之咖啡时光 行业精英畅谈重庆商业地产差异化发展

　　随着商业地产越演越热，市场也呈现出一片“混战”。把脉重庆商业地产，赢商网重庆站推出《渝城论道之咖啡时光》，特邀行业“一线”精英，每周齐聚一堂，渝城论道，畅谈重庆商业地产差异化发展。

　　时间：2013年12月26日

　　地点：重庆江北观音桥咖啡陪你（需求面积:50-150平方米）

　　主持人：赢商网重庆站总经理 周旭

　　嘉宾名单：

　　重庆房地产协会 孙宏志

　　咖啡陪你管理有限公司 齐孝兵

　　重庆市新城开发建设股份有限公司 冶宏伟

　　泽京地产 安阳

　　重庆渝高科技产业(集团)股份有限公司 邵晓非

　　重庆春风地产 李宏伟

　　重庆诚邦实业有限公司 黄军

　　(注：排名不分先后)

　　嘉宾合影

　　2013年，重庆已开业的购物中心已有11个，包括新天泽国际广场、万州万达广场、财富购物中心、得意潮馆、盛汇广场、商社汇、东原1891时光道、东原ARC拾莲坊、重庆环球金融中心、英利国际购物广场、瑞富奥特莱斯。

　　对于竞争越来越激烈的商业地产，精英们对重庆市场还是一致看好。重庆市房地产业协会商业地产专业委员会秘书长孙宏志表示，重庆作为一个组团式的发展市场，很多商圈建设方兴未艾，商业地产仍有很大的发展空间。北京、上海等那些一线城市，和近年来商业地产发展迅猛成都，即便存在一定的饱和压力，也还是有一些区域性发展空间和调整完善的空间。

　　据悉，《渝城论道之咖啡时光》第一期已经圆满结束，第二期时间已经确定，预计将在2014年1月中旬，地点正在选址，有意参加的地产精英，可以通过电话023-88369685或者私信赢商网重庆分站官方微博进行报名，报名正在火热进行中。

下一页：现场实录之O2O模式的运用是一个趋势

以下是现场实录

O2O模式的运用是一个趋势

　　冶宏伟：关于王健林介绍的万达电商模式，不是淘宝、不是京东、不是腾讯、不是百度，是一种线上线下融为一体的电子商务模式(020)。个人认为摆在万达面前的电商道路并不平坦，更深层次的互动和在线互动还不够，仍需要不断去搭建、完善。

　　任何的商业模式都是一种渠道，最后商业的本质还是为消费者服务，这些渠道都是更便捷的满足消费者的消费目的。现在步入的大数据时代，我们商业地产也是应用它的优势，所以马云和王建立的打赌我感觉也是博眼球的事情。作为一个差异化的市场，我们如何去运用好这个市场，O2O模式尤其是移动支付是一个趋势。

渝城论道之咖啡时光现场

　　李宏伟：我个人认为电商和实体店的发展是一个殊途同归的结果，你电商要做大做强，没有实体店的体验，其实你的前路也是很困难的。同样实体商业要做强大，也需要发展线上业务。所以未来电商不可能取代实体商业，只是互相融合。而商业地产的发展却需要创新、变化调整，做细分差异化市场，强调体验性。

　　个人对于商业地产是很有信心的，很有潜力的市场。从广义上讲，做房地产开发都离不开商业：现在你做住宅开发也离不开商业，甚至几万方的住宅，开发商你也必须要做一点社区商业;你做旅游地产也离不开商业，旅游的消费者来了，你没有吃住行游购娱也不行;产业地产也离不开商业，企业进驻多了、人多了，你也需要商业;专业市场也离不开商业，钢材、汽车摩托车等市场都需要结合商业。所以大方向来说商业地产是一个广义的产业融合的载体。做商业可以做出不同的细分产品和市场，发展空间很大。

　　安阳：我来自东北，在泽京地产做策划的，是后生晚辈，主要过来是向各位前辈学习，也说一些我个人的看法：电子商务和商业地产其实只是在某些内容上有重合，但是电子商务和地产还是有很多不一样的。商业地产还是要在做地产的，地产做的是城市环境。电子商务现在只是分食了商业地产上某一环节的一些肉。商业地产做电子商务可以做，有一定的成本，电子商务做商业地产的成本是更高的难度也更大。

　　黄军：我将商业地产的发展，概况成一个词：因地制宜。商业地产发展不管是受电商冲击，还是受其他影响，做商业必需要因地制宜。

下一页：现场实录之重庆商业地产如何差异化发展?

重庆商业地产如何差异化发展?

　　周旭：重庆和其他城市不一样，她有她自己的特点因为山地原因，又被两江相隔,人口也多，组团式的发展。

　　李宏伟：我想提一个问题：怎么做好重庆特色的商业规划?重庆的地形地貌的组团式发展，地形的高差很大，所以对不同地形上的商业建筑规划，交通组织动线设计都很重要，挑战喊打。由于地形的高差非常大，在商业规划过程中可以做的创意性的手法就非常的多，而且是创造特色、高附加值的，重庆城市要发展离不开商业，而商业物业的形象，代表着整个城市的形象，例如我们一想起广州就能想到小蛮腰，一说到上海就能提到东方明珠。悉尼有歌剧院，巴黎有埃菲尔。重庆借助特殊的地形环境能做这样的作品的空间也就更大，当然难度也更大。但是这也是对于外来人口，外来经济的有极强吸引力之魅力所在。

嘉宾现场讨论

　　冶宏伟：这个观点我非常赞同，重庆很多项目高差很大，有的有好几层楼高，因为地形的特点其实我们可以做很多借鉴。例如香港很多购物中心做多首层的商业。像我之前来重庆不习惯，也是因为这个城市的地形很“与众不同”，所以重庆的商业项目可能会更有“味道”。

　　李宏伟：对，就像成都来福士，从外面看就像是社区商业，但是进去之后地下好几层购物中心。开发商利用地下商业不占容积率，把楼盘价值做到了最大化。就像香港一样，地铁多，地下通道多，地下商业多。所以为什么我们解放碑在做地下环道、空中在规划连廊，都是为了优化商圈的车流动线和人流动线。改造后，车流和人流都可以很便捷地到达商场。重庆商业应该利用地形高差和轨道交通的特色，充分利用地下商业，做好精准定位，做出文化和特色。

　　李宏伟：另外，重庆商业对于人头的消费价值还没有很好的利用起来，在解放碑逛你看到在步行街街边的人很多，在购物中心里面的人远没外面的人多。很多人都愿意坐在外面，休息或者吃喝东西，因为在核心商圈缺少环境舒适、空气清新的消费场所，商场内也缺少休息场所。因此，我觉得未来的商业要充分考虑消费环境的舒适性、体验性、娱乐性，商场里面的环境可以加强一些娱乐设施和休憩设施，结合室外广场、露台、花园，营造舒适的购物消费商业空间，吸引消费，将重庆的人头福利和消费利用率给提高。

　　周旭：其实区域型商业最笨的方法只要满足就是周边几公里的人群需要什么我做什么。先满足再引导消费潮流。

　　孙宏志：这些年重庆的商业地产的机会可以说是非常的好，有很难得的发展机遇。比如冶经理正在操盘的重庆中心项目，如果与国际市场作比较，甚至有做成日本著名的难波城的潜能。如果这个项目的策划定位做得很到位，有甚至可以做成国际性旅游项目，而不仅是一个交通位于交通枢纽的城市综合体。这样商业地产价值大大提升。

　　冶宏伟：这一点我是这样看的，我之前在西单大悦城，虽然培育期是3个月大家觉得很成功，但是在内部我们看到的其实是很多的调整，持续的调整，直到现在的健康平稳运营。但是调整你从低到高可以，但是你从高到低就很痛苦了。

　　周旭：现在商场过多追求高大上，可能是在于大家对于高大上的理解还不完整，你想仅仅一些品牌就能代表项目的形象吗?现代购物中心整体需要讲究形象但更要亲近于民，做到与消费者没有距离感。比如我们之前说的K11，芳草地。一个是将生活艺术融入进来、一个是将高昂价值的艺术品来展示。看大家怎么去理解。做得有没有范儿，能不能吸引人，大家有目共睹，购物中心整体形象固然很重要，需要做到能不能更有亲和力的主题。重庆这座山城应该有很多方式和机会。

　　李宏伟：我觉得判断一个商业做得好不好，从两点看：1、适不适合企业发展战略，2、在不同阶段项目是否完成了它的历史使命。谁都想做高端，但是企业你得考虑效益。现在有些高端项目，依靠国际品牌撑门面的方式赚足眼球，但却不能赚钱。不计成本地做高品质或高端，要么是央企，要么就是上市公司做品牌。但是，正真高效益的是有特色的项目，是精准定位的项目，像深圳COOPARK ----KKMALL.它里面的品牌并不是很突出，甚至有些都叫不出名字，但是她就做得很好，非常有人气，租金很高，升值潜力很大。

　　咖啡陪你品牌介绍：

　　韩国最大的咖啡连锁企业，自2008年成立以来在韩国已有917家门店，2012年4月caffebene进入中国市场。咖啡陪你在中国主要采取分区拓展的战略，按地理位置，将中国主要划分为7个大区：华东、华中、华南、东北、西南等。西南片区则包括贵州、成都、重庆、云南等地，目前在贵州已经有7家店。