中渝14亿转手照母山地块：“住宅抽薪”谋商业布局

　　重庆业内称，2013年重庆最火的片区为照母山。然而重庆本土房企中渝置地却将旗下照母山地块拱手让人，引来极大关注。

　　中渝置地11月13日公布，当日中渝置地订立协议，拟以总代价14.25亿元(约18.02亿港元)出售重庆旗下项目公司予世茂房地产控股有限公司。

　　该项目公司拥有及发展地块为一幅照母山片区地块，为2012年11月19日以代价21.9亿元(相等于约27.68亿港元)通过拍卖的方式购入。

　　于本公告日期，中渝已支付土地价款10.95亿元(相等于约13.84亿港元)。地块批准建筑面积为66.33万平方米，作住宅用途。地块目前空置并由项目公司持作发展。

　　取舍

　　资料显示，中渝此次出让地块位于重庆向北的中轴线上，北至礼嘉组团及悦来会展中心，西至大竹林片区，东至金开大道片区，南邻高新园、新牌坊及城市核心区。

　　从区位上看，该地块位于照母山核心区位，毗邻金科时代中心，与协信星都会一街之隔，也离香港置地约克郡不远。

　　据了解，此前重庆市地产集团土地整治三部主任吴大源表示，照母山是当下重庆主城最好最热的板块，未来将是重庆最为宜居的高档住宅区。

　　他介绍称，照母山板块被定位为宜居城市示范区和现代都市风貌展示区，在政府规划中，未来是重庆高端高尚住宅区。

　　历史资料显示，随着2010年照母山公园正式开园，照母山片区土地变日益火爆。万科、协信、香港置地、金科、龙湖、华宇、和记黄埔等大型房企纷纷入驻。

　　在片区火热前景看好的情况下，中渝却将持有的地块转手。据中渝在公告中的解释，“中渝置地正对其于重庆其他地区的物业组合进行微调，以便集中更多的资源加快发展中渝置地位于重庆嘉州商圈的项目，并善用嘉州商圈的新规划。”

　　值得注意的是，今年8月，重庆时政府同意，重庆渝中区大坪商圈、重庆渝北区嘉州商圈、重庆巴南区龙洲湾商圈被增加为主城区核心商圈。

　　然而对中渝来说，似乎开发照母山地块与发展嘉州商圈并不能同时进行。对此，重庆资深业内人士分析认为，中渝或是受制于资金压力。

　　上述业内人士介绍，中渝拟在嘉州开发大型商业项目。商业项目需要大量的资金沉淀，而且中渝将对该项目进行完全自持，所需资金量较为庞大。

　　另外，由于嘉州商圈所处片区是高端住宅区，其项目必然是会打造成高端项目，就更考验中渝的商业运作实力和资源储备及资金实力。

　　从此前中渝公布的半年报数据来看，截至2013年6月30日，中渝的银行贷款总额为98.24亿港元，其中一年内到期的贷款为43.11亿港元。

　　而截至2013年6月30日，中渝的流动负债负债总额233.13亿港元，非流动负债总额70.15亿港元。而截至2012年12月31日，上述两项数据分别为221.34亿港元及44.89亿港元。

　　商业

　　事实上，通过总价14.25亿元出售照母山地块，交易预期可售可变现除税前净收益为4.3亿港元。

　　上述业内指，通过交易中渝能套现大量资金，“而且出售照母山地块对中渝来说也并不是什么坏事。”

　　“照母山整个片区虽然火爆，但也不是都卖得好。像香港置地约克郡，今年卖出重庆神话;也有如象屿两江公元，被挤得一塌糊涂。”

　　“毕竟是高手过招，中渝的整体实力也算不上特别强，(在照母山发展)对中渝来说也是有压力的。”

　　同在照母山竞争对手环伺不同的是，中渝在嘉州商圈并无竞争对手。

　　据悉，嘉州商圈是重庆最靠近观音桥商圈的居住地，周边有许多政府设施，片区的居住氛围和交通配套等都较为优良。

　　重庆业内人士称之为“富贵之地，有钱人都扎堆去买”，片区内的力帆枫樾项目，包括中渝自己的梧桐郡等都卖得很好。

　　而且该片区内没有代表性商业，同时该片区已经没有新的土地供应。

　　业内总结称，地理位置属于绝版，对中渝而言先天环境已经足够好，就看中渝的后天经营。

　　然而尽管重庆市政府已经把该区域规划为新的主城区商圈，但在传统的解放碑商圈、观音桥商圈、南坪商圈等传统商圈外，对大多数重庆人来说是没有嘉州商圈这样的概念。

　　在纯住宅片打造大型商业体，而且还是高端商业体，对中渝而言无疑是极大挑战。

　　此外，业内更指出，中渝此前并无开发大型商业体的经验。据了解，中渝目前开发的项目主要为住宅，如山顶道国宾城、爱都汇、都会首站、御府、梧桐郡等。

　　其中，除御府、梧桐郡为纯住宅外，如同景国际城、爱都会项目都包含有一定程度的商业，但体量并不大。

　　在拥有政府规划、价值地段的前提下，业内对此称，中渝开发大型商业体还是要看其自身能力。