年底开卖+两年后满铺开业？ 巴南万达的“速度与激情”

　　近年来，世人关于万达的话题从未间断，这个沐浴在城市化春风下成长起来的房地产巨头，似乎已与这个行业若即若离。从商业足球到影视娱乐再到文化旅游等，万达的产业链迅速扩张，而近期，万达董事长王健林成为中国首富的财富效应，则更是将该企业推向到了时代的风口浪尖之上。

　　在重庆，业界对于万达的议论也从未停止,对于主城第二个万达广场的选址，九龙坡、大渡口、巴南等地都先后传出过消息，而最终万达落子龙洲湾又正好赶在了巴南蝶变的关键时间点上——该区域在短短一年时间内，就吸引包括东原、招商、恒大、保利、融创、佳兆业等在内20多个品牌房企入驻。显然，在这个过程中，万达扮演起了推动者角色。

　　尽管巴南势头正盛，但该区域消费力低下、商业规划过剩等诸多难题，也同样摆在了万达面前，究竟万达为何选择巴南，历时三年的谈判背后是否有着不为人知的故事……针对这些问题，特别专访到重庆万达置业有限公司营销副总邓孝华，听一听他的解读。

　　拿地四月后销售 万达上演极致速度

　　由于房地产市场复杂多变，行业竞争的日趋激烈，不少品牌房企都主动加入到稳扎稳打“高周转”模式之中，而从拿地到销售的周期，无疑是考核企业周转速率的重要指标之一，龙湖6个月，佳兆业7个月……已经快得令人咋舌，但在万达的面前，这些数字多少都有些不够看，据邓孝华透露，“年底，巴南万达就将进行销售，准确的来说，从拿地到销售我们只需要用4个月左右的时间。”

　　毫无疑问，万达绝对是高周转的大师，在全国的布局上，邓孝华仅用了几个数字来描述万达的疯狂，“今年，全国有18个万达广场开业，加上过去两年的34个，就是3年52个，这样的速度在全国乃至全球都是第一。”

　　为何万达能够保持着这样高速的运转模式?虽然此前已有太多的专家媒体对万达进行过报道解读，但巴南万达活生生的例子摆在眼前，这对重庆的地产人来说，无疑是最好的案例，管中窥豹，便可知一二。

　　“这三年的时间，我们一直在寻找最能符合万达模式化操作的地块，有很多数据性的指标需要考核，比如区域的人口密度、人均GDP、社会零售总额、地块沿街面的长度、纵深宽度等，在这个过程中，万达在巴南的意向地块换了三次，而最终选择龙洲湾地块，正是它最合适。”

　　一家能将商业地产的开发都能够快速复制的企业，可见其深厚的功底，但一拖就是三年，难免会影响其周转速率，邓孝华说，“类似于万达这样全国布局的企业来说，重庆没有新项目无所谓，其它地方有就行了，只要万达涉足的地方足够多，这并不是问题”。不谋一域，而谋全局,正是万达高速扩张背后的玄机所在。

　　“所以并不像大家猜测的那样，这背后有很多的故事，我们只是在做标准化的流程而已”，邓孝华看似平淡的回答，却蕴含着工业革命后人类发展的真理——企业或组织一旦进入流程化、标准化的分工协作之后，产出效率将大大提高。

　　据邓孝华描述，万达广场从拿地到开业的操作规范，根据全国区域差距及产品线的不同，有四个模板以供套用，而每一个模板都细致的规划到了每个月需要做的工作，“如果没有按期完成，那么这个项目就会亮一次红灯，这直接关系到该项目所有员工的年终奖金，甚至多几次红灯就会被开除走人，所以万达企业内部从上到下的执行力传递得非常好。”

　　两年后满铺开业 招商没问题关键是“选”商

　　对于巴南万达广场未来的产品业态规划，邓孝华笑称，“可能业内的很多朋友都能猜到，因为模式就摆在那里，在巴南项目总共80万方的规划中，24万方为住宅，主要以两房、三房的高品质商圈核心住宅为主，另外在56万方的商业规划中，商务写字楼部分将达到36万方，10万方为核心自持商业，最后10万方为街区商铺。”

　　据邓孝华透露，年内万达广场首先面市的就是就是街区商铺，在价格方面现仍不太清楚，但万达从历来的定价策略上，都不会过分的透支区域未来的价值，仍将大部分利润返还给投资者，“在现在万达布局的70多个城市，有大量的市民在投资万达产品上尝到了甜头，因此还形成了跟着万达走的投资现象，这都是可以调查得到的。”

　　在巴南购地协议中，万达承诺其购物中心将在拿地24个月之后零空置开业，问及多数人都关心的主力店配备等问题，邓孝华表示，现在还不得而知，但按照操作流程规范，应该在开业前8-10月就会有具体的消息公布，届时，记者将会在第一时间跟踪报道。

　　尽管如此，邓孝华仍旧讲述了目前万达在招商方面独树一帜的实力，“在02万达刚开始做招商的时候，约见次沃尔玛大中华区的负责人基本上都要等上2个月时间，而经过10年的沉淀，目前万达的商业库中已经拥有了上万家的品牌，因此现在不是招商的问题，而是选商的问题，我们会根据巴南的具体情况，进行一些有效的筛选，比如早年跟万达合作得挺多的沃尔玛与家乐福，在近几年中都采纳得不多，而更多的是选用了华润万家、永辉等新生品牌，这是根据当地居民的需求而定的。”

　　问及是否能够按时开业，邓孝华则更显得底气十足，“万达承诺过的事情，就会做到。在全国几十个城市中，仅有广州番禺一例，未能按时开业，而这并不是万达的问题，是由于政府承诺过在万达开业时围绕万达广场周围的四条城市主干道并没有修建完成，居民不能到达，开业才被延期。”

　　正是因为万达无与伦比的商业速度及过硬的招商能力，各地政府才非常愿意与万达合作，两年时间，就能改变区域的形象、消费结构等一系列的问题，这对于任何地方政府来说，都是致命的诱惑。

　　看中巴南后发优势 商业规划过剩是多虑

　　早在坊间传出万达即将入驻巴南的消息之时，就有不少业内人士对巴南区域的消费能力低下、吸附能力不够等问题提出了疑问，而万达项目也迟迟未见落地，更加印证了此种猜测的可能性，说明万达与巴南政府正在进行一些激烈的博弈，针对此问题，邓孝华却并不这么看。

　　“对于巴南这个区域，万达早在2010年就开始进行考察了，迟迟未见动作，也是因为万达对地块的许多基本属性都有非常苛刻的要求，倘若地块选取不当，后面的持续快速开发就可能会受到阻碍，万达的立足根本就是对项目选址的完美把控，所以基础打牢非常重要。”

　　至于为什么会选择巴南?邓孝华说，在重庆的主城10区中，巴南1820平方公里幅员最为辽阔，而目前仅有城市区域才40平方公里，潜力巨大，并且在中国如火如荼的城市化进程中，在重庆这样具有高度人口吸附能力的中心城市，这样的区域具有相当大的后发优势，“巴南或许错过了一些东西，但这并非不是福气。”

　　除此之外，巴南区域的消费潜力也足以预期，“从我们调查的一些数据中可以了解到，在近几年重庆各区社会零售总额的数据中，巴南的总额虽然靠位不前，但它的增速始终是排在第一位的，这更加证明了区域的后发能力。”

　　在商业格局及商业元素的构成上，“目前巴南区域的三大城市板块中，李家沱与鱼洞都没有大型的购物中心，还是以一些相对原始的传统步行街为主，而龙洲湾几乎就是一片白纸，所以万达进入李家沱与鱼洞的中间的龙洲湾，很容易就可以做到区域的商业中心，这也是主城其它区域不具备的条件。”

　　而对于目前诸多房企集体扎堆巴南所带来的竞争以及商业容量的问题，邓孝华更认为这是多虑，“万达广场对于消费人群的吸附能力极强，在万达开业之后，势必会在整个区域形成一种漩涡效应，很少有企业能在商业地产领域能够强过万达。”

　　并且，邓孝华进一步指出，房企进驻到一个区域都是出于前瞻性的考虑的，中国的城镇化速度是远远超过人们的想象，万达广场2015年开业后，整个龙洲湾乃至巴南片区的入住率必将大幅度提高。“当所有人都看到机会的时候，机会就不在了，如果等龙洲湾都成熟起来后，政府也不需要万达了。”

　　同时，邓孝华更善于总结历史中的经验规律，“前几年，我们说大坪，万科、龙湖、英利加上它本来有的一些商业，就不是龙洲湾现在100万方的量了，可能就有200万方，感觉好像更可怕，但你看现在，龙湖做购物中心，万科做社区商业。其实在房企扎堆的区域，它们会在不约而同的在博弈中进行一些选择和退让，进行错位的业态选择，这是普遍的规律。在龙洲湾以及巴南来说，万达的业态是透明的，那么其它的房企肯定会根据我们产品线，做出一些相应的选择和调整，因此我认为，问题不会太大。”

　　回应争议

　　记者：万达成名多年，但它一直都是一个争议颇多的企业，或许是由于万达自身的运营模式，大部分物业出售，小部分自持，因此有一种言论称，万达不是一个很好的城市运营商，只是一个机会主义者，对此，邓总如何看待这个问题?

　　邓孝华：任何企业都有它们自己的战略方向，但永远都不可能是最完善的，或多或少都存在着一些缺陷，而企业也是在成长中不断调整及完善自己的战略方向与运营模式。仅就目前的数据来说，万达数十个城市，超过3000亿的优质资产与破1000亿元的销售额，至少在企业层面来说这是较为成功的。

　　邓孝华：至于万达是不是一个很好的城市运营商，从很多城市的例子中就可以得到证明，成都第一个锦华万达打破春熙路独霸的商业格局，扯开了城市的发展版图，第二个金牛万达也是作为成都北改的龙头项目，开业之后，社会反响很好。在重庆来说，南坪万达之前，南坪仅有一条老式步行街和百盛商业，万达进入之后，无疑是提升了区域商业等级，加速了南坪商圈的形成。

　　邓孝华：另外，就是运营模式的问题，在万达的产品线中，万达广场就是一个快现金流的产品，在高速扩张之下，必须也拥有强有力的资金周转率，事实证明，社会也需要这样的产品，去年在南宁与福建的两个万达广场，从3月到7月份，4个月的时间，都分别取得了超过40个亿的销售成绩，这在三线城市里面是不可想象的。而我们将利润都沉淀在了购物中心里，形成了优质的不动产，优化了企业元素，为当地政府创造了良好的税收，这也是政府亲睐万达的因素之一。

　　邓孝华：至于长周期回报的产品，万达也有，前不久，万达投资打造的青岛东方影以及多个的文化旅游项目，都是深耕当地进行发展的。所以这个问题，仅仅只是万达广场在运营模式上的不同选择而已。

　　问答重庆发展的现象

　　记者：在近段时间，重庆进入了前所未有高速发展期，在这个过程里，我们观察到两个非常明显的现象，其中之一，就是在传统的城市核心区，如大坪、新牌坊等地，正在形成一些新的商业副中心，邓总如何看待这个现象。

　　邓孝华：我一直认为，房地产的发展必定是跟随着城市的发展轨迹在走，在重庆发展到现在，随着一些区域的人口密度在不断增长，传统的商业组团中心已经不能满足人们的需求，因此在某些城市的节点，人口密度大，交通便捷，具有一定吸附能力，当地居民就会产生出对消费的渴望，开发商能够看到，所以很自然形成一些商业中心。大坪和新牌坊的例子都是这样，交通要道，辐射范围广，区域商业缺乏，人口密度大等等，商业中心不可硬造，必须要拥有一些基本支撑条件，否者只有失败。

　　邓孝华：另外一个典型的例子就是西部奥特莱斯，刚建成的时候几乎没有人去，经营相对困难，而近段时间过去，你会发现太火了，车子都没停处，但你说这么多年，奥特莱斯是因为它的经营能力和主力品牌都有很大进步与改善，这不见得，火的真正原因是因为泛汽博区域逐渐成熟，人口密度起来了，交通也得到了改善，而城市外拓也超出了那个区域，现在过去就不觉得远了。

　　记者：另外一个现象是，城市外拓的速度明显加强，重庆形成了蔡家、悦来等多个新兴的城市组团，而每一个组团中，房企扎堆的现象非常明显，多则20多个，少则10来个，能有这么大的需求去消化?

　　邓孝华：现在重庆进入二环时代，主城核心区的土地越来越稀少，房企不得不进入一些稍显偏远，地价更为低廉的地方。是，现在看来感觉是有点可怕，但这跟我对于巴南区的判断一样，城市化进程的速度是远远超出人们想象的，相信很多人都有一些明显的感觉，在重庆周围的很多地方，过去都是农田、荒山，但短短几年之后，变化很大。对于现在这些较为新兴的居住区，随着交通道路网的形成、轻轨的通车，公园等配套的完善，未来3-5过后可能又将是一个新的图景，或许又是一个新的北部新区。

　　邓孝华：我曾经看过一个数据，具体记不太清楚了，说的是，中国城市化10年，涌入城市的暂住人口与常驻人口有数亿，而新增的房屋数量远远不到这个数量，如果仅仅连新增人口的居住需求都不能满足，再加上原本的一些改善型需求，那更显不够。这说明一些有吸附能力的中心城市，需求是非常旺盛的，所以我坚信，城市化进程是推动地产行业乃至全国经济的发展最为核心的动力。