就像炒股一样(这是个让人伤心的比喻),跟着大户走总有一些好处可捡。投资商铺也是如此,跟着机构大腕玩,或许能有更好的收益。最近有消息称,私募基金泓富资产管理公司目前正考虑进军包括重庆在内的重要二线城市的购物中心,同时记者从多位业内人士处获悉,近期在重庆活跃的私募基金,有好几家都对一些在建购物中心抱有很高关注度。
有关业内人士认为,得益于内地中产阶层规模的迅速壮大和收入的快速增加,在未来2~5年,购物中心将成最赚钱的房地产投资领域,正在买商铺的投资者,不妨看看私募基金是如何投资购物中心的。
星光时代购物广场
不小于9万方、客流量大的最赚钱
“有呢!我们项目一个月内就有两支私募基金洽谈。”重庆一家本土开发商内部人士对记者透露,其公司正在开发的一个城市综合体项目引起了一些私募基金公司的关注,该项目超过15万方的购物中心是私募基金公司最感兴趣的部分。
而国内另一家私募基金则对上百万方的购物中心更感兴趣。
最近有消息称,由李嘉诚任主席的长江实业(集团)有限公司拥有泓富资产管理有限公司14%的股份。泓富公司目前正考虑进军一些重要的二线城市,比如杭州、广州、重庆。它在上海、北京、大连和南京已经有一些项目在建。泓富私募基金首席执行官伍朋同对媒体说:“在今后若干年,对私募基金来说最赚钱,同时风险有限的投资项目是总建筑面积不小于100万平方英尺(9万方左右)、客流量大的区域购物中心。”
在楼市调控的背景下,更多的资本将目光投向了商业地产。今年上半年,国内首只专注房地产行业投资的私募基金——北京嘉富诚股权投资基金管理有限公司正式落户重庆,今年内预计资金募集规模将达7亿元,将通过股权投资的形式,重点投资拥有绝佳地段优势的商业地产项目。
“嘉富诚正在和隆鑫地产深入接触,预计合作已经基本谈成了。”昨日一位重庆地产业内人士对记者透露,而记者就此向隆鑫地产求证时,并未得到明确答复,“对于与私募基金公司这样的合作,没到水落石出时,消息肯定是严格控制。”前述业内人士说。
重庆购物中心卖得都挺火
重庆购物中心到底卖得怎么样?为啥连私募基金这些“挑剔”的资本都按捺不住了。
“很火,我只能用这个词来形容。”王小静是大学城旭阳台北城项目的置业顾问,主要销售7.3米层高的商铺,业绩非常喜人。随后,该项目营销负责人告诉记者,今年4月他们创造了56分钟完销1.6亿的佳绩,项目集中了商务、休闲、旅游、购物等功能,总规模为109万平方米,成功引进台湾知名品牌在内的百余商家,在接下来的时间里,他们还将推出全新投资热品。
位于大坪的英利国际广场也是如此,10万平方米国际购物中心、精致住宅、甲级写字楼、星级酒店等多种物业相互补充,迎合了当前大坪即将迈入百亿商圈的发展潜力。离英利不远的大坪“巨无霸”项目龙湖时代天街热度也让人吃惊,商铺产品在第一季度实现合同销售额9亿元。“2013年全年,龙湖地产可售商业物业货值量约占总货值的24%。”龙湖一位负责人说,去年重庆龙湖销售额超过400亿元。
2015年,购物中心将占零售市场74%份额
提到购物中心,不得不说重庆解放碑、观音桥、杨家坪、南坪、三峡广场这传统五大商圈所形成的购物中心集群。
中渝国际都会、两江春城、东原中心……此前本报曾报道过今年预计300万方城市综合体项目入市,而综合体中,最主要的板块就是购物中心,比如中渝国际都会就与台湾百货龙源新光三越签约,预计重庆“新光天地”将于2016年启用,建筑面积约25万平方米,将成为长江上游最高端的购物及生活中心。
汇丰银行预测,到2015年,中国的中产阶层家庭将达到9300万户,到2015年,重要二线城市的零售市场规模将翻番,而购物中心届时将占据这部分零售市场74%的份额。
数据
未来3年 重庆要建20个购物中心
2012年底,北京、上海、广州、深圳、武汉、成都及重庆七大一二线城市的购物中心存量已经达到4243万平方米。
2013年七大城市将继续推出购物中心2034万平方米,是2012年开业量的2.9倍;
2015年,内地主要城市购物中心的数量将激增40%,超4000家。
最近四年,各城市的大型购物中心开发迅速,从增量来看,武汉、重庆及成都增加10个大型购物中心,而以10万方以上购物中心统计,重庆未来三年新增购物中心或超20家。
解放碑已开业
购物中心超15个
仅解放碑就已经云集了已开业的购物中心超过15个,拥有LV、GUCCI等国际知名品牌180个,汇聚了全市50%以上的世界500强企业达109家。
投资购物中心
三大原则
“并不是所有新的购物中心都能有可观的收益。”江北嘴一个成立不久、具有外资背景的私募基金公司负责人说,“比如,奢侈品牌的进驻并不能确保高收益。”他特别强调。泓富私募基金首席执行官伍朋同也曾对媒体表示其投资观点:“我们不赞成建一些里面全是古驰和路易威登等大牌的购物中心,而是要建能满足居民和上班族日常需要的购物中心。”瀚曦股权投资基金重庆公司一位人士表示,现在对房地产只是选择性地介入,主要选择一些有酒店、旅游地产、购物中心的项目进入,传统住宅领域并不涉及。
通过对部分私募基金公司和房地产业内人士采访发现,私募基金通常把投资回报率底线设定为20%~25%,在众多类型的中国物业中,以购物中心为代表的大型商用物业特别是市中心旧城改造地段可以达到,二是市中心以外的新区是私募基金的重点。
私募基金对购物中心有很多投资原则,但其中有三个原则值得分享:
1.最短时间原则。即应当位于人流集散最方便的区位,一般为市中心旧城改造地段和市中心以外的新区。
2.区位易达性原则。即购物中心的位置决定其易达性,主要取决于购物者从起点到购物地点所花费的时间,一般是12~15分钟,最多不能超过25分钟。
3.接近购买力原则。要接近人口稠密区,又要接近高收入或高消费人口分布区,值得注意的是,低收入者不一定是低消费者,而有可能是高消费者。
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