西永大学城形成“双商业中心”人均商业面积已超3㎡

　　这不是一场“谁是中心?”的争论，而是一场“双商业中心”的争奇斗艳。西永和大学城，原本是一个整体板块的格局，却在近十年的开发过程中各自独立。随着十倍于三峡广场的西永商圈中央广场的近期开建，整个西部新城的商业格局将发生改变，中央广场将与相隔近十公里的大学城350万方商业体量遥相呼应，业内人士认为，正如渝中区有解放碑也有大坪一样，西永商圈和大学城商业板块必能形成良性互动。

　　西永商圈中央广场的开建节奏不会太慢

　　西永组团的商务中心区规划出炉后，何时开工一直悬而未决。根据规划，广场中心区内商业建筑面积达219万平方米，建成后，西永商圈的商业面积将是三峡广场的10倍，预计5年左右，商务中心将全面建成。购物、医疗、教育、休闲娱乐等几大功能也将在这一新商圈里实现。

　　“我们了解的信息也是年中开建，但可能因各种原因推迟吧。”一家代理大学城多个项目的中介机构人士说，该地块尚未推出，而周边的龙湖、首创项目已动工，预计中央广场的节奏不会太慢。

　　据了解，整个商务中心区占地面积就达7.4平方公里，商务中心区内还有广场、水池、生态绿地、学校、医院等各类生活配套设施。“沙坪坝区的核心商业区域的三峡广场，仅占地0.23平方公里，商场商铺面积20多万平方米。”一位业内人士说。

　　保守估计大学城有超过350万方商业入市

　　“今年对于富力城来说，是‘泛商业产品年’。”重庆富力地产一位高层日前接受记者采访时透露，2013年富力城预计将有超过100万方的商业产品入市，涵盖商铺、写字楼、公寓、酒店等。作为大学城的“巨无霸”项目，富力城以近600万方的开发体量雄踞重庆目前的第一大盘位置，其中商业体量超过250万方，而它今年的商业放量，仅是大学城商业集中入市的一个缩影。

　　协信城立方的星光系列、龙湖在大学城的U城天街，此外还有康田、中渝、贝蒙等多个开发商在区域内的项目配套商业。

　　“仅大学城虎溪片区商业体量保守估计就超过350万方，另外还有陈家桥片区众多配套商业，这个体量已经相当于2个观音桥的体量。”大学城某品牌开发商营销负责人说，大学城无论是住宅还是商业，竞争激烈程度在全市都属前列。

　　“双商业中心”格局共同做大西部新城

　　西永、大学城，原本被视为一个整体板块的格局，却在近十年的开发过程中走向了各自的特色。“到了西永，离大学城还有十几里路呢，开车一路畅通都还得10分钟。”重庆大学一位经常往返于虎溪新校区和三峡广场老校区的老师说。

　　目前，整个西永组团，包括大学城、微电园、现代物流园三大产业功能片区都没有大型的商业中心，而按照规划，这些区域的常住人口将达到150万人，加上流动人口可达到200万人。

　　作为重庆打造IT产业最核心的区域，日前记者前往西永商圈实地打探，4月15日才拿地的龙湖项目已经动工，而旁边的首创项目工地也是尘土飞扬，唯有中央广场尚未启动。

　　十年来，大学城在校师生人数已超过20万，预计到2015年，将扩大到30万人。这些人群的生活消费都将给大学城的商业带来机遇，记者看到有大学城开发商的营销广告便是“毕业了，让我们留下来!”

　　“西永商圈是今年正式提上日程，与大学城遥相呼应，‘双中心’格局可以将整个西部新城板块共同做大。”大学城一开发商负责人说，就如渝中区有解放碑也有大坪一样，再说大点就是中国西部有成都也有重庆，双核互动领跑西部，所以西部新城板块“双中心”必定能发挥1+1>2的效果。

　　人均商业面积已超3m2

　　投资需谨慎

　　伴随近年商业地产的开发，目前西永大学城人均商业面积已经达到3㎡，超过国家城市水平，引发了市场对商业地产一窝蜂上马的担忧，人均商业面积经常被用于衡量一个地区的商业繁荣程度与饱和程度，比如上海的人均商业面积为2.6㎡左右。

　　去年重庆南岸区政府出台《关于进一步加快社区商业发展的实施意见》提出，人均商业设施面积也要达2.5㎡。

　　“支撑商业项目运营，一般需要三个基础条件，一是要有住宅承托稳定的居住人群;二是要有产业将居住人群留在本地，三是要有特色的商业定位吸引周边人群到这里消费。”一位业内专家说，西永大学城前两个已经满足，最后就看商业定位了，如果定位好，人均商业面积高一点倒无妨。

　　“比如西永商务中心的最大特点，就是依托‘渝新欧’铁路的便捷优势，打造免税商场。这些都是其他商圈不具备的定位。”前述业内专家说，所以大学城的商业投资机遇依然比较明显，不过需看中开发商的运营实力，谨慎投资，规避风险。