谢尚伟:重庆五大商圈的发展“挑战大于机遇”

赢商网重庆站 记者曾雪苹   2013-05-27 09:40
核心提示:第一条商业步行街,便是重庆商业地产的起源,尽管1997年还没有人知道“商业地产”这个词以及背后的含义。如今,不管是重庆主城老牌的五大商圈,还是包括西永、茶园等在内的新兴商圈,商业步行街早已经屡见不鲜。步行街成为重庆每个商圈的标配,重庆步行街体系也成为重庆商业地产的一大特色。

  重庆人都知道解放碑原本只是一座碑,但是现在解放碑代表的是重庆这座城市。一个城市精神与文脉,除了现有的建筑,还需要历史和文化的沉淀,就如同一个商圈需要一段历史,才有真正的意义和价值。

  “前世、今生”常被用来形容人,但对于商圈而言,这个词也适用,只是还需要谈及“明日”,发展的眼光看问题不仅是一个国家需要有的远见,也是一个行业人应该有的目光,商业地产亦是如此。谢尚伟先生接受赢商网重庆站记者采访,分析重庆五大商圈的变革、现状、发展趋势,探寻重庆五大商圈的“前世”、“今生”和“明日”。

  忆“前世”:重庆五大商圈发展中的四大变革

  1997年,政府投资三千万将以解放碑为中心的大十字地区(民权路、民族路和邹容路)改造成解放碑中心购物广场,这是重庆第一条商业步行街。

  第一条商业步行街,便是重庆商业地产的起源,尽管1997年还没有人知道“商业地产”这个词以及背后的含义。如今,不管是重庆主城老牌的五大商圈,还是包括西永、茶园等在内的新兴商圈,商业步行街早已经屡见不鲜。步行街成为重庆每个商圈的标配,重庆步行街体系也成为重庆商业地产的一大特色。

  从1997年至2013年,16年的时光见证的是重庆这座城市的发展。2002年,谢尚伟进入重庆商业地产市场,也算是重庆商业地产从起步到繁荣的见证者,他说,这十年左右的时间,重庆五大商圈出现了四大变革。

  一是品质升级。

  在品质升级中最突出的商圈应该是解放碑商圈和观音桥商圈,解放碑商圈从最初的中高档定位已升级为奢侈品的秀场,从大地会的轻奢定位,到美美百货、美美时代奢侈高端定位,再到原来的金鹰女人街“般的升级再造”引入GUCCI旗舰店,这些都是解放碑商圈品质升级的一个缩影;而在建过程的WFC和协信中心或将进一步丰富解放碑商圈的奢侈品牌组合。

  观音桥商圈已从2003年再造之初的流行时尚,经由北城天街为首的逐步升级,并以2010年协信星光68广场的闪亮揭幕成就了观音桥商圈由中档时尚向奢侈品高端发展的转折。

  南坪商圈也随着2009年前后相继开业上海百联、万达广场、星光时代,由之前以中低档百货为主的传统商业格局开始步入以AJ、H&M、ZARA、C&A、MUJI为代表的国际潮流的发展阶段。

  二是规模扩容。

  随着重庆城市经济的发展,组团化而自给自足的商业格局则日趋强化,在原有商圈的基础上规模扩容已成为重庆主城五大商圈的主旋律。解放碑拓展至小什字、新华路、较场口;观音桥商圈则规划沿着红石路、渝澳大道、鲤鱼池、北滨路形成“一大环套八横六纵”约6.8平方公里的大格局;南坪商圈以“工贸、南坪西路、南坪东路、响水路、江南大道”一线囊括盛汇广场、上海百联、万达广场、星光时代、元旦广场等多个大型商业体,新增购物中心供应量约50万方,创重庆主城商圈发展的短期扩容的奇迹。

  杨家坪商圈则将以万象城的投用为标志北拓至谢家湾片区。

  三是交通改造。

  重庆特有的山地特征,以致交通组织更为复杂,交通拥堵一直是制约重庆商圈发展的瓶颈,交通不便更是严重影响人们消费体验,重庆主城的各大商圈在相继发展的过程中无一不在交通改造方面投入巨大的精力财力。谢尚伟说,“在五大商圈的交通改造中,观音桥商圈是起步最早,也最先受益的,紧接着是南坪商圈的四层立体交通枢纽,然后是正在进行之中的解放碑地下环道工程;在交通改造方面相对滞后的则是沙坪坝区与杨家坪,也因此这两个商圈近年发展相对缓慢,乏善可陈。”

  四是购物中心已成商圈发展主流。

  不管是老的商业项目的转型还是新商业项目的定位都可以看出:购物中心已经成为重庆商业地产的主流模式。“随着近几年电商的强劲发展,重庆百货商场购物中心化已然开始,如茂业百货的调整,新世界百货引入餐饮、美美时代的重装开业;其中最具标志性的当数美美百货转型购物中心全新升级为美美时代广场,新世纪百货试水购物中心的投资经营:巴南商社汇、观音桥的世纪阳光……”谢尚伟如是说道。

  探“今生”:五大商圈发展各异、均有难题

  解放碑商圈,原本是重庆五大商圈之首,而今却不得不面临观音桥商圈强势崛起的冲击。在市场需求与渝中政府的发展导向的双重影响下,解放碑商圈的定位越来越明晰:做西南区最具影响力的奢侈品的橱窗,走高端商业路线。但当下正面临着“交通拥堵,城市空心化”阶段性阵痛。

  观音桥商圈,近年来飞速发展,风头一度盖过解放碑商圈,在时尚潮流路线上行走多年后,当下的观音桥已发力进军高端市场,北城天街的多次调整升级,星光68广场开业一举定调观音桥作为重庆第二高端定位商圈的江湖地位;紧接着在建中的融恒时代与银石基金的全面合作,新世纪百货试水中心商圈购物中心投资经营的首个项目世纪阳光至少都奔着至少是轻奢目标去的。随着太阳岛片区的多个高端综合体项目的相继建成,观音桥商圈的升级发展正在迎来第三次变革期。

  杨家坪商圈,谢尚伟用“西城天街独挑大梁”来概括这个商圈的现状。了解杨家坪商圈的人应该可以发现,这里有重百、新世纪百货、富安百货、大洋百货等,百货在杨家坪商圈中比重很高,但是,在购物中心已成商圈主流的当下这一现象也说明了杨家坪商圈的问题。“华润万象城预计将于2014年10月开业,对杨家坪商圈而言,这或许并不是扩容那么简单,很可能造成杨家坪商圈的重心转移”。

  沙坪坝商圈,“沙坪坝商圈原本就受到观音桥商圈和解放碑商圈的双重挤压,加上大学城的建成投用,商圈内核心人群:大学师生又大量导出,现在又叠加了大坪新商圈崛起,当下的沙坪坝商圈发展前景并不明朗,”谢尚伟表示,“对比其他商圈,沙坪坝商圈存在现有商业档次偏低、商业项目不具代表性的困扰,即便高铁站上盖项目成功建成也难改沙坪坝商圈的尴尬”。

  总而言之,重庆五大商圈的发展现状有好有坏,除了谢尚伟在上面提到的问题,交通压力大、同质化严重、特色不明显等问题也是当前商圈发展的通病,而重庆目前却并无治病“良方”。

  看“明日”:中心商圈挑战大于机遇

  “我认为,重庆五大商圈的发展整体来说挑战大于机遇。”谢尚伟提出了五个理由来证明自己的观点。

  一是中心城区交通压力巨大,且难有根治妙方。“商圈辐射范围以前是用空间距离概念来衡量,就是常说的N公里;但在当下的城市交通环境下,我们用时间距离来衡量商圈的辐射范围则更为科学,简单来说,就是我到这个商圈乘坐不同的交通工具所花的最短时间。”谢尚伟表示,交通的拥堵一方面造成消费者隐形综合成本(时间成本、心理感受、经济付出)日趋升高,另一方面则使商圈的可辐射范围逐渐缩小。

  二是住宅郊区化加剧中心城区空心化现象。

  谢尚伟强调,现在的中高收入家庭在购房置业时更愿意选择综合环境(交通、生态、低密度、安静)更好的宜居社区,而这样的社区一般都在非中心城区。随着这种现象的加剧,中心城区将呈现“住区人口持续导出减少”,代之以“商务楼宇、商业设施为主”的情况,住区的空心化现象将会对中心城区的商圈可持续发展形成较大的威胁:工作日与节假日的人流不均衡,白天与晚上的人流不均衡现象会相对突出,如当下的解放碑商圈正面临着这样的困扰。

  三是难以解决的同质化顽疾。

  “商圈同质化”包括三个方面,一是商圈规划与布局的同质化;二是商用物业结构的同质化,三是商业业态与商品品牌的同质化”,以至各大商圈之间、各大商场、购物中心之间呈现出高度的相似性,千店一面。谢尚伟解释说,之所以出现这种状况,主因是由于商业地产的爆发式增速快于商业品牌的发展,还有就是专业的商业地产人才的成长速度也无法匹配当下商业地产的爆发式增长,另一方面政府在城市运营方面表现的过于迫切。

  商圈内外高度同质化的结果就是商圈跨区消费吸引力的减弱,商圈可辐射半径减小。

  四是中心城区商业项目获取成本的空前高企。

  中心城区的地价飚升,必然导致其建成的商用物业背负巨大的财务压力,前期成本的高昂必然传导致后期营运,最终转嫁为商家支付的租金和消费者的账单上。这必然导致后来投建中心商圈商业体盈利能力、竞争力下降。

  五是电商强势崛起对实体商业的分流效应。

  谢尚伟说,电商近几年高速发展,对实体店的影响很大,零售业业绩下滑就是最好的证明。中国电子商务研究中心在今年1月发布了《2012年度中国网络零售市场数据监测报告》,数据显示,截止2012年12月中国网络零售市场交易规模占社会消费品零售总额的6.3%,而这个比例数据在2011年仅为4.4%。有业界人士表示“这也或许意味着电商改变零售业格局的开始”。

  六、新商圈及邻里型商业中心的分流效应。

  如江北嘴CBD、新牌坊板块、大坪板块、新牌坊板块、大学城、西永板块,茶园板块,蔡家板块、照母山板块……在未来均有巨量的商用物业供应,随着这些新区域的发展成熟必然形成至少自给自足的商业格局,必然为分流原来中心商圈的客源。

  基于大型住区发展的中小规模的邻里型商业中心将呈“卫星之势”截流中心城区的消费。

  综上所述,谢尚伟认为重庆主城五大商圈的发展挑战大于机遇;传统商圈不仅面临新经济模式变革的挑战,也面临城市发展过程中的各种不确定性,更面临新兴商圈的分流、新生活模式、新消费模式的挑战。

  当然,传统商圈的优势也很明显,高度集约的商务人群、浓厚的商业氛围与丰富的消费选择,短时间内消费者的群体化的习惯性思维选择。但所谓人无远虑必有近忧,对于具有先发优势的老商圈在面临新的更加复杂的市场情况,如果还是安于现状,简单的以昨天的经验推导未来的趋势,或将面临较大的系统性风险。老商圈的发展与变革,需要城市管理者、商用物业投资营运主体在充分考量“城市与人”的思辨关系,从提供“便捷、丰富、愉悦的体验式消费”的角度入手,

  从自身的城市文脉、自然资源入手,打造出属于自己品牌个性,给消费者一个必来的理由,给消费者一个快乐的过程体验。把一个商圈当做一个大的城市综合体来集约、高效的运营,或许才能持续的焕发活力。

  记者手记:初见谢尚伟,很难想象这是个“混迹重庆地产圈十余年的地产人”,他看起来很年轻,也十分客气。但是,在采访中,他对重庆商圈的了解程度、对诸多项目的情况认知以及对某些问题的独特观点让记者相信这十年给予他的不仅是知识、经验,更是一种生活方式。

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